Interventi trainanti e trainati superbonus: ecco alcune precisazioni che riguardano alcuni casi concreti

Come ormai sarai abituato, i chiarimenti in tema di superbonus 110, non sono mai abbastanza. Questa volta è la circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate (qui trovi il testo completo) rilasciata a dicembre a fare un po’ il punto della situazione. Un riassunto che si è reso particolarmente necessario dopo l’approvazione definitiva del Decreto Agosto.

Qui di seguito, insieme ai nostri esperti, abbiamo cercato di focalizzarci sui chiarimenti e sulle precisazioni riguardano gli interventi trainanti e trainati del superbonus 110 contenuti nella circolare. In particolare queste precisazioni riguardano alcuni esempi di alcuni casi concreti cui si può andare incontro nella realizzazione degli interventi trainanti e trainati individuati dalla normativa del superbonus.

Questi chiarimenti e precisazioni sono stati riportati nella sopracitata circolare sotto forma di domande e risposte. Ad esempio, tanto per darti un’idea, possiamo anticiparti che riguardano anche la possibilità di beneficiare della maxi-detrazione anche se sono eseguiti solamente su una pertinenza dello stesso.

Pronto a scoprire questo e le altre precisazioni sugli interventi trainanti e trainati superbonus 110? Allora prosegui nella lettura!

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Interventi trainanti e trainati superbonus su pertinenze dell’immobile

Gli interventi trainanti e trainati del superbonus 110  possono rientrare nella detrazione del 110 per cento se eseguiti “unicamente” su pertinenze dell’immobile?

La norma che regola interventi trainanti e trainati del superbonus 110 (di cui parliamo qui) ha subito modifiche nel Decreto Agosto. Analizziamole meglio.

Il Superbonus 110 spetta quando si devono sostenere delle spese relative ad interventi di riqualificazione energetica e all’adozione di misure antisismiche degli edifici (interventi trainanti). La maxi-detrazione spetta anche per gli ulteriori interventi, realizzati in concomitanza con i primi (interventi trainati), realizzati su:

• edifici residenziali unifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari e relative pertinenze (sia trainanti, sia trainati);
• singole unità immobiliari residenziali e relative pertinenze di edifici in condominio (solo trainati).

Alla luce di queste modifiche e precisazioni si può quindi ritenere che un intervento trainate possa essere eseguito anche su una pertinenza e beneficiare del Superbonus. Questo è vero anche nel caso in cui il suddetto intervento non interessi l’edificio residenziale principale.

Ulteriori precisazioni in merito sono contenute nella circolare n.24/E. In essa infatti viene specificato che in caso di interventi su parti comuni degli edifici, la detrazione possa spettare anche a chi possiede o detiene solamente alcune pertinenze se hanno sostenuto spese relative a questi interventi. In sostanza si possono realizzare interventi trainanti e trainati del Superbonus anche su box o cantine ed ottenere lo stesso la maxi-detrazione.

Sostituzione impianto climatizzazione invernale centralizzato

La sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale centralizzato che non è al servizio di tutte le unità immobiliari presenti nel in condominio può essere considerato intervento trainante?

Si. La risposta a questo quesito contenuta nella circolare 30/E stabilisce che può essere considerato un intervento trainante. Si specifica inoltre che la sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale è un intervento trainante per tutte le unità immobiliari che costituiscono l’edificio oggetto di intervento.

Interventi trainanti e trainati superbonus su parti comuni del condominio

Poniamo il caso di un intervento di riqualificazione energetica che rientra nel Superbonus realizzato sulle parti comuni di un edificio in condominio. Un contribuente che possieda quattro appartamenti nel condominio potrà fruire del Superbonus per i lavori di risparmio energetico trainati per tutti e quattro gli appartamenti?

La circolare 24/E dell’agenzia delle entrate evidenzia ancora una volta la limitazione agli interventi che possono usufruire del Superbonus su di un massimo di due unità immobiliari per ogni persona fisica.

Tuttavia, sempre tale circolare, stabilisce che questa limitazione non si applichi per gli interventi trainanti e trainati del superbonus 110 effettuati sulle parti comuni dell’edificio in condominio. Quindi la risposta al quesito posto poco più sopra è affermativa.

Interventi trainanti e trainati superbonus: fotovoltaico e cappotto termico

E’ possibile effettuare un intervento trainato di potenziamento di un impianto fotovoltaico esistente su di un edificio se sul medesimo edificio si vuole applicare un cappotto termico?

La risposta a questo quesito è affermativa, fermo restando il rispetto delle condizioni e dei limiti stabiliti dai commi 5 e 7 dell’articolo 119 del decreto.

Per beneficiare del Superbonus 110 sull’installazione degli impianti fotovoltaici infatti è necessario installarli su:

1. parti comuni di edifici residenziali in condominio,
2. edifici unifamiliari residenziali e relative pertinenze,
3. unità immobiliari residenziali e relative pertinenze funzionalmente indipendenti che dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari,
4. unità immobiliari residenziali e relative pertinenze, all’interno di edifici in condominio,
5. pensiline di parcheggio aperto in area condominiale

Tuttavia l’installazione di impianti fotovoltaici è pur sempre un intervento trainato. Pertanto per installarne uno è necessario comunque eseguire anche un intervento “trainante”, ovvero un intervento di miglioramento dell’efficienza energetica o antisismica.  L’installazione di impianti fotovoltaici può quindi essere agevolata se è effettuata:

• su parti comuni di un edificio in condominio,
• sulle singole unità immobiliari che fanno parte del condominio,
• su edifici unifamiliari e su unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con accesso autonomo dall’esterno.

L’installazione degli impianti può essere effettuata anche sulle pertinenze dei predetti edifici e unità immobiliari. Pertanto, il Superbonus spetta anche nel caso di impianti fotovoltaici in un’area pertinenziale dell’edificio in condominio, ad esempio, sulle pensiline di un parcheggio aperto.

Interventi trainanti e trainati superbonus: limiti di potenza per il fotovoltaico

Qual’è il limite massimo di potenza per l’installazione di un impianto fotovoltaico (intervento trainato) per un condominio che effettua un intervento trainante che gli consente di migliorare 2 classi energetiche?

Per quanto riguarda questo caso, possono esserci dei dubbi dal momento che la circolare 24/E stabilisce che questo limite sia 20kW per unità abitativa. La normativa del DL rilancio invece individua questo limite in 20kW per edificio.

Pertanto è ragionevole ritenere che, nel caso l’impianto fotovoltaico sia al servizio del condominio, il limite da rispettare sia quello dei 20KW per tutto l’edificio condominiale. Se invece l’impianto è al servizio delle singole unità abitative il limite va riferito alla singola unità. 

Superbonus e sismabonus

La normativa che regola la maxi-detrazione del superbonus non sembra impedire di eseguire sul medesimo edificio anche un intervento di miglioramento antisismico a sua volta agevolato al 110 per cento. Eventualmente sarebbe possibile abbinare a questi interventi anche uno o più interventi trainati. E’ vero oppure no? In caso affermativo è corretto considerare che ogni intervento abbia un distinto plafond di spesa?

Nel caso in cui sullo stesso immobile siano effettuati più interventi agevolabili, il limite massimo di spesa ammesso alla detrazione è costituito dalla somma degli importi previsti per ciascuno degli interventi realizzati. Ciò è stato precisato nella risoluzione n. 60/E del 2020.

Questo significa che se vengono realizzati interventi trainanti e trainati superbonus nel medesimo edificio, sia ei riqualificazione energetica che di riduzione del rischio sismico, il limite di spesa si alzerà notevolmente. Il limite di spesa in questo caso sarà costituito dalla somma dei massimali previsti per ogni intervento.

Edificio che al termine dei lavori sia frazionato in due unità immobiliari distinte

Cosa accade nel caso in cui al termine dei lavori agevolabili ai fini del Superbonus, un edificio unifamiliare sia frazionato in due unità immobiliari “funzionalmente indipendenti” e con “accesso autonomo dall’esterno? Ai fine del superbonus potrà usufruire della maxi detrazione per la situazione esistente all’inizio dei lavori, oppure quella alla fine dei lavori? Lo stesso discorso vale anche nel caso di demolizione e ricostruzione?

Con riferimento a questo caso specifico o altri simili, è stato precisato che vanno considerate le unità immobiliari censite al catasto all’inizio dei degli interventi trainanti e trainati superbonus e non alla fine. In caso di suddivisione o accorpamento di più unità abitative, il limite di spesa massimo detraibile è sempre quello riferito ad un’unica unità abitativa.

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La circolare 30/E contiene alcune importanti precisazioni sulla cessione del credito e sconto in fattura per il Superbonus 110%

Con l’approvazione definitiva del Decreto Agosto, sono state approvate anche alcune modifiche alla norma che regola il superbonus 110%. Tra queste modifiche ve ne sono alcune che riguardano anche la cessione del credito e sconto in fattura. 

Ovviamente però le modifiche apportate non sono solo queste. Per questo motivo, tramite la circolare 30/E dell’Agenzia dell’Entrate, si cerca di riepilogare un po’ il tutto. D’altronde, se ci seguite già da un po’ di tempo, avrete capito come, la normativa del Superbonus 110% è stata spesso oggetto di precisazioni e chiarimenti dagli enti preposti. Pertanto quest’ultima circolare non è un qualcosa di completamente nuovo in materia (clicca qui per leggere il testo completo).

In questo approfondimento, cerchiamo di prendere in esame assieme ai nostri esperti, solo alcuni aspetti. In particolare abbiamo deciso di focalizzare la nostra attenzione sulle precisazioni contenute in questa circolare che riguardano cessione del credito e sconto in fattura.

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Cessione del credito e sconto in fattura

Per gli interventi di riqualificazione energetica o sismica previsti dal Superbonus 110%, è possibile usufruire di alcune alternative alle detrazioni fiscali dirette. Queste alternative sono, come forse saprai già, lo sconto in fattura e la cessione del credito d’imposta. La scelta di optare per queste due alternative alle detrazioni fiscali dirette può essere presa in relazione a ciascuno stato di avanzamento dei lavori che, per il Superbonus non possono essere più di due.

Dopo questa breve introduzione che ricapitola un po’ ciò che prevede l’art 119 del DL Rilancio, possiamo prendere in esame i chiarimenti arrivati tramite la circolare sopra menzionata. Chiarimenti che sono stati forniti sotto forma di domande e risposte sui temi della cessione del credito e sconto in fattura, di cui abbiamo cercato di sintetizzarne il contenuto.

Detrazione per interventi di recupero del patrimonio edilizio o il bonus facciate

Il decreto Rilancio consente di cedere il credito d’imposta se riferito a spese «sostenute nel 2020 e 2021». Pertanto è possibile cedere la detrazione del 50 per cento per interventi di recupero del patrimonio edilizio o il bonus facciate per le spese per interventi effettuati e pagati , a gennaio 2020?

La risposta sintetica a questa domanda è: Si. La possibilità a cui si fa riferimento in questa domanda infatti è consentita dall’articolo 121 del decreto Rilancio. In questo articolo si specifica infatti che i soggetti che sostengono spese per interventi di recupero del patrimonio edilizio, o per il recupero ed il restauro della facciata di edifici esistenti possano usufruire delle alternative alla detrazione diretta.

Ciò significa quindi che questi soggetti possono optare per la cessione del credito o lo sconto in fattura. Lo sconto in fattura non è altro che un

contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso,

anticipato dal fornitore che ha effettuato gli interventi e da quest’ultimo recuperato sotto forma di credito d’imposta. Il fornitore avrà poi la facoltà di cedere questo credito d’imposta ad altri soggetti, compresi gli istituti di credito e gli altri intermediari finanziari. In alternativa, i contribuenti possono optare per la “cessione” di un credito d’imposta di importo corrispondente alla detrazione.

Cessione del credito e sconto in fattura per interventi sulle parti comuni condominiali

Se si vuole usufruire dello sconto in fattura per gli interventi sulle parti comuni condominiali, come dovrà essere rilasciata la fattura per questi interventi? Sarà sufficiente una fattura unica ovvero frazionata fra i vari condòmini in funzione della spesa a ciascuno imputata?

La fattura in questione si riferisce agli interventi sulle parti comuni dei condomini. Pertanto si può facilmente dedurre che debba essere destinata al solo condominio.

Solo successivamente ogni condomino potrà godere della detrazione che dovrà essere quindi calcolata sulle spese fatturate al condominio, sulla base della suddivisione millesimale degli edifici o secondo quanto stabilito dall’assemblea condominiale.

Cessione del credito in assenza dei presupposti per usufruire del Superbonus 110

Il credito d’imposta corrispondente alla detrazione, può essere recuperato ai danni del cessionario, in assenza dei presupposti per l’applicazione della detrazione?

L’articolo 4 del comma 4 dell’articolo del decreto Rilancio recita così:

I fornitori e i soggetti cessionari rispondono solo per l’eventuale utilizzo del credito d’imposta in modo irregolare o in misura maggiore rispetto al credito d’imposta ricevuto.

Anche la circolare n.24/E dell’agenzia delle Entrate era intervenuta in questo senso. In essa infatti viene precisato che se un soggetto acquisisce un credito d’imposta, salvo poi a seguito di controlli, venga stabilito che non ne aveva diritto, il cessionario che ha acquistato il credito non perde il  diritto ad utilizzare il credito d’imposta. Questo perché, in assenza di prove che stabiliscano il contrario, si fa riferimento alla “buona fede” con cui il cessionario ha acquistato il credito d’imposta.

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Aggiornata la guida ANCE Superbonus 2021. L’aggiornamento è stato pubblicato a gennaio

Se sei interessato al Superbonus 110%, probabilmente già saprai che ci sono state delle recenti modifiche alla normativa. Con l’approvazione della legge di Bilancio 2021 infatti sono state introdotte diverse novità che vanno a modificare il testo del Decreto Rilancio.

Proprio per ovviare a questo fatto, è intervenuta la pubblicazione dell’aggiornamento delle guida ANCE al superbonus 2021. L’Associazione Nazionale Costruttori Edili infatti, ha ritenuto opportuno aggiornare la sua precedente guida operativa in modo da renderla omogenea alle modifiche contenute nella legge bilancio 2021. In particolare, in questo terzo aggiornamento della guida ANCE superbonus pubblicato a gennaio 2021, sono contenute tutte le novità apportate dalla legge di Bilancio 2021 agli articoli 119 e 121 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34.

Abbiamo pertanto deciso di fare un po’ il punto sui contenuti di questo aggiornamento della guida ANCE superbonus di gennaio 2021 insieme ai nostri esperti, in modo che anche tu possa capire agevolmente le novità introdotte.

Pronto a scoprire cosa contiene l’ultimo aggiornamento della guida ANCE Superbonus di gennaio 2021? Allora continua a leggere!

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Superbonus 110%: le modifiche contenute nella Legge di Bilancio 2021

Come dicevamo poco più sopra, le modifiche alla guida ANCE del superbonus 110%, sono state necessarie per fare in modo di allineare i contenuti della precedente versione della guida, alle modifiche apportate dalla legge 30 dicembre 2020, n. 178. La legge di Bilancio 2021 in particolare, ha modificato soprattutto gli articoli 119 e 121 del Decreto-legge 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio) rifacendo il look alla maxi-detrazione.

Le modifiche alle detrazioni fiscali del 110% per gli interventi di riqualificazione energetica o riduzione del rischio sismico riguardano i seguenti aspetti:

• la proroga dell’orizzonte temporale (giugno 2022);
• l’estensione del superbonus 110% anche agli interventi per la coibentazione del tetto, agli edifici privi di APE e agli interventi per l’eliminazione della barriere architettoniche;
• la nuova definizione di unità immobiliari funzionalmente indipendenti;
• l’inserimento tra i beneficiari degli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• la proroga al 31 dicembre 2022 per le opzioni alternative alla fruizione diretta del superbonus (sconto in fattura e cessione del credito).

La guida dell’ ANCE al superbonus 110

La guida ANCE al Superbonus 110 è in realtà una guida operativa e pertanto è molto pratica e semplice da consultare. Ecco perché è strutturata in domande e risposte contenente alcuni focus ai provvedimenti emanati dall’Agenzia delle Entrate oltre che a quelli dell’Enea.

Per quanto riguarda le domande, le domande a cui si cerca di dare riposta tramite la guida sono le seguenti:

• Cosa sono i cd. “Superbonus”?
• Chi può fruire dei Superbonus?
• Le imprese possono beneficiare dei Superbonus?
• È ammesso al Superbonus l’unico proprietario di un intero edificio con più unità?
• Il locatario o il familiare convivente possono fruire del Superbonus?

Focus sui beneficiari: persone ed edifici

La nuova guida ANCE al Superbonus 110 prosegue poi con un focus apposito sui beneficiari rispondendo alle seguenti domande:

• Quali sono i fabbricati agevolati?
• Cosa si intende per edificio a “prevalente destinazione residenziale”?
• Qual’è la definizione di edificio unifamiliare?
• Cosa si intende per unità immobiliari site in un edificio plurifamiliare?

Il Focus dell’Agenzia delle Entrate sugli immobili

La guida Ance al Superbonus 110 aggiornata a gennaio 2021 prosegui poi con un focus sugli immobili basato sulle disposizione dell’Agenzia delle Entrate. In questo focus trovano risposta le seguenti domande:

• Ai fini dell’applicazione dell’agevolazione fiscale è necessario attestare la regolarità urbanistica ed edilizia dell’immobile su cui si eseguono gli interventi edilizi?
• Che lasso di tempo ho per fruire dei Superbonus?
• Perché si parla di interventi “trainanti” e interventi “trainati”?
• Quali interventi di risparmio energetico sono agevolati al 110%?
• Come si calcolano i limiti di spesa se in un condominio vengono effettuati più interventi “trainati” e trainanti”?
• Come si calcolano i limiti di spesa in caso di condomini con più di 8 unità?
• Esistono dei limiti di spesa particolari per gli immobili danneggiati da eventi sismici?
• Quali requisiti devono avere gli interventi di risparmio energetico per accedere all’Ecobonus potenziato?

Guida ANCE Superbonus 110% 2021 il Focus ENEA

Il Focus ENEA riguarda soprattutto i contenuti delle FAQ presenti sul sito dell’Agenzia nazionale per le nuove tecnologie, l’energia e lo sviluppo economico sostenibile relative al Superbonus 110%:

• Quali sono i requisiti tecnici da rispettare ed i riferimenti normativi?
• L’Ecobonus 110% è ammesso in caso di immobili vincolati?

 Miglioramento di classe energetica e APE

Per quanto riguarda il miglioramento della classe Energetica e dei relativi APE invece, la nuova guida ANCE al Superbonus 110 contiene la risposta alle seguenti domande:

• L’Ecobonus 110% è ammesso in caso di interventi di demolizione e ricostruzione?
• Quali interventi di messa in sicurezza sismica sono agevolati al 110%?
• Come si applica il limite di spesa in caso di Sismabonus 110%?

Altre domande: interventi trainati, SISMABONUS, Sconto in Fattura e credito di imposta

Inoltre nella Guida ANCE Superbonus 110 vengono fornite risposte anche alle seguenti domande generiche:

• Il Superbonus spetta anche per l’installazione di impianti fotovoltaici?
• Spetta anche per l’installazione delle “colonnine” di ricarica per veicoli elettrici?
• Il Superbonus spetta anche per la rimozione delle barriere architettoniche?
• Per i lavori condominiali è sempre necessario nominare un amministratore?
• Quali sono le procedure per approvare i lavori nei condomìni?
• È possibile “accollare” l’intera spesa agevolata ad uno o più condomini?
• Il compenso extra dovuto all’amministratore rientra fra le spese detraibili?
• È possibile cedere il credito corrispondente al Superbonus o optare per lo “sconto sul corrispettivo”?
• Chi può acquistare i crediti fiscali?
• Quando è il momento migliore per l’impresa per rivolgersi alla banca per la cessione del credito?
• In che momento esercitare l’opzione per lo sconto o per la cessione?
• Un credito fiscale derivante da riqualificazione energetica sorto nel 2019 è cedibile a terzi oggi?
• Come fa l’impresa a cedere il credito a SAL?
• Quali adempimenti sono necessari per optare per la cessione del credito o per lo “sconto in fattura”?
• Come opera la “congruità dei costi” per gli oneri professionali?

Focus AdE – Visto di Conformità – cessione del credito e sconto in fattura

Particolarmente apprezzato dagli utenti inoltre, siamo convinti, che possa essere anche la sezione della guida ANCE superbonus 110 % relativa al visto di conformità ed alla cessione del credito e sconto in fattura. In particolare vi trovano risposta i seguenti quesiti:

• È possibile optare per cessione e sconto anche per gli altri bonus non potenziati?
• Come si esercita l’opzione?
• Chi effettua l’invio della “Comunicazione” per la cessione o per lo sconto?
• Come si utilizzano i crediti di imposta corrispondenti ai bonus?
• Quali sono i codici tributo per l’utilizzo in compensazione dei crediti d’imposta ai fini del Superbonus e degli ulteriori bonus edilizi?
• Qual è il prezzo di acquisto dei crediti fiscali ceduti?
• Esistono finanziamenti del circolante per la realizzazione dei lavori? Quali tassi d’interesse saranno applicati?
• Quali rating per valutare le imprese?
• Il finanziamento-ponte può essere richiesto anche dal condominio, qualora si optasse per la cessione da parte del beneficiario e non per lo sconto in fattura?
• Una volta completato il SAL, nel caso di sconto in fattura quanto tempo passa per l’accredito in banca?
• Qual è il ruolo delle piattaforme per la cessione?

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Tutte le novità del Decreto Legge 104/2020 spiegate nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate

Il Decreto Legge 104/2020 contiene numerose novità riguardanti l’ormai famoso Superbonus 110%. Novità che, come sempre non sono facilmente comprensibili da parte della gran parte dei cittadini e degli addetti ai lavori.

Questo perché il Decreto Legge 104/2020 interviene su una norma già complessa di suo, visti i molteplici aspetti che va a normare. Aspetti che riguardano in sostanza le detrazioni fiscali per per interventi di efficienza energetica (ecobonus), antisismici (sismabonus), di installazione di impianti fotovoltaici nonché delle infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici.

Per questo motivo, con la circolare n.30/E, l’Agenzia delle Entrate fornisce ulteriori chiarimenti a riguardo. In particolare, la circolare verte sulle recenti modifiche apportate alla misura del Superbonus 110% apportate appunto dal Decreto Legge 104/2020 meglio conosciuto come Decreto Agosto. Il decreto in questione è infatti stato convertito, previe modificazioni, in legge dalla legge del 13 ottobre 2020, n. 126.

In particolare questa legge ha introdotto i i commi 1-bis, 1-ter, 4-ter, 9- bis e 13-ter all’articolo 119 del decreto Rilancio (Dlgs 34/2020). Inoltre, all’interno di questa circolare si forniscono ulteriori precisazioni da parte del Ministero dello Sviluppo Economico e l’Ente Nazionale per l’Energia e l’Ambiente (ENEA). Precisazioni che rispondono a domande specifiche poste dalla stampa specializzata, da parte dei Centri di assistenza fiscale (CAF) e da parte delle associazioni di categoria e degli Ordini professionali.

Ma andiamo con ordine e proviamo a fare il punto della situazione sulle novità del DL n.104/2020 qui di seguito.

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Superbonus 110%: tutte le novità del Dl n. 104/2020

Il legislatore ha ritenuto necessario apportare alcune modifiche all’articolo 119 del Decreto Rilancio.

Le criticità emerse nel corso della prima applicazione del Superbonus 110% (di cui parliamo approfonditamente qui), oltre all’ingente quantitativo di richieste di semplificazione provenienti dagli operatori del settore hanno fatto si che si apportassero modifiche alla normativa. Modifiche che, come dicevamo, sono state intraprese con l’obiettivo di semplificare e rendere più fruibile il beneficio legato al Superbonus 110%. Pertanto è stato necessario introdurre dei nuovi commi che vanno ad integrare quanto già espresso nell’articolo 119 del DL Rilancio.

Qui di seguito andremo ad analizzare nel merito queste modifiche.

Il comma 1-bis: nozione di accesso autonomo dall’esterno

Il Decreto Legge 104/2020 ha introdotto il comma 1-bis che chiarisce la nozione di «accesso autonomo dall’esterno».

In base a tale disposizione, per accesso autonomo dall’esterno

si intende un accesso indipendente, non comune ad altre unità immobiliari, chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o da giardino anche di proprietà non esclusiva.

Il comma 1 ter del Decreto legge 104/2020

Il  comma 1-ter invece riguarda la possibilità di sommare il contributo per la ricostruzione a quello del superbonus 110%. In particolare il comma in questione recita che:

Nei comuni dei territori colpiti da eventi sismici, l’incentivo [previsto per gli interventi di riqualificazione energetica ammessi al Superbonus] spetta per l’importo eccedente il contributo previsto per la ricostruzione.

Il comma 4-ter

Il comma 4 ter del Decreto Legge 104/2020 invece modifica i massimali delle spese che possono rientrare nel Superbonus 110%. In particolare, i massimali in questione vengono aumentati del 50% per quanto riguarda gli interventi di ricostruzione degli edifici colpiti dal Sisma del Centro Italia de 2016-17. Il comma recita testualmente che i:

limiti delle spese ammesse alla fruizione degli incentivi fiscali eco bonus e sisma bonus di cui ai commi precedenti, sostenute entro il 31 dicembre 2020, sono aumentati del 50 per cento per gli interventi di ricostruzione riguardanti i fabbricati danneggiati dal sisma nei comuni di cui agli elenchi allegati al decreto-legge 17 ottobre 2016, n. 189, convertito, con modificazioni, dalla legge 15 dicembre 2016, n. 229, e di cui al decreto-legge 28 aprile 2009, n. 39, convertito, con modificazioni, dalla legge 24 giugno 2009, n. 77. In tal caso, gli incentivi sono alternativi al contributo per la ricostruzione e sono fruibili per tutte le spese necessarie al ripristino dei fabbricati danneggiati, comprese le case diverse dalla prima abitazione, con esclusione degli immobili destinati alle attività produttive.

Il comma 9 bis del Decreto Legge 104/2020

Le modifiche apportate dal Decreto Legge 104/2020 al DL Rilancio, riguardano anche le assemblee condominiali. In particolare viene ridotto il quorum necessario per autorizzare gli interventi che possono rientrare nel Superbonus 110%. Il comma 9 bis recita infatti così:

le deliberazioni aventi per oggetto l’approvazione degli interventi di cui al presente articolo e degli eventuali finanziamenti finalizzati agli stessi, nonché l’adesione all’opzione per la cessione o per lo sconto di cui all’articolo 121, sono valide se approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno un terzo del valore dell’edificio.

Il comma 13-ter

Il comma 13-ter del decreto legge 104/2020 infine semplifica il compito dei tecnici che devono rilasciare le asseverazioni allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari. Queste infatti devono riferirsi esclusivamente alle parte comuni degli edifici interessati dagli interventi.

In particolare, il comma 13-ter recita così:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abilitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

La circolare 30/E dello scorso dicembre fornisce ulteriori precisazioni per quanto riguarda i beneficiari del superbonus 110 %

La circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate dello scorso dicembre illustra tutte le più recenti modifiche apportate all’ art. 119 del DL Rilancio. Le modiche in questione pertanto riguardano anche i beneficiari del superbonus 110%.

Contrariamente a quanto si possa pensare, le modiche che riguardano i beneficiari del Superbonus 110 % non sono modifiche restrittive. Si tratta più che altro di modifiche che ampliano la platea dei possibili beneficiari e che vanno a risolvere alcune questioni interpretative di fondo che potevano essere fuorvianti.

La circolare dell’Agenzia delle Entrate in questione appunto serve a fare un po’ il punto della situazione. In essa vengono infatti riassunte, tra le altre cose, tutte le modifiche approvate con il decreto Agosto (leggi il testo completo qui). Tra queste modifiche prenderemo in esame in questo approfondimento quelle che riguardano soprattutto i beneficiari del superbonus 110%.

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I beneficiari del Superbonus 110

Prima di esaminare tutte le modifiche apportate dal DL Agosto, riteniamo opportuno fare un attimo il punto su quelli che sono i beneficiari del superbonus 110. In particolare i soggetti che possono beneficiare della maxi-detrazione sono i seguenti:

1. i condomìni;
2. le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni;
3. gli Istituti autonomi case popolari (IACP) 
4. istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”. In
5. le cooperative di abitazione a proprietà indivisa. 
6. le Organizzazioni non lucrative di utilità sociale 
7. le associazioni e società sportive dilettantistiche 

Le modifiche che riguardano Onlus e IACP

Le modifiche più sostanziali alla norma che stabilisce i soggetti beneficiari del Superbonus 110 riguardano soprattutto le Onlus, le Organizzazioni di volontariato e le Associazioni di promozione sociale.

Questi soggetti infatti possono fruire del Superbonus senza alcuna limitazione relativamente alla tipologia di immobili oggetto di intervento. Il Superbonus inoltre, spetta a questi soggetti per tutti i tipi di intervento previsti dalla normativa, quindi per tutti gli interventi trainanti e trainati. Questo è valido indipendentemente dalla categoria catastale e dalla destinazione dell’immobile, inoltre per tali soggetti non c’è il limite delle due unità immobiliari.

Alle cessioni di beni e prestazioni di servizi relativamente a interventi ammessi al Superbonus, eseguiti da istituti autonomi di case popolari (IACP) che decidono di usufruire dello sconto in fattura non si applica lo split payment.

Precisazioni a riguardo

A questo punto, la circolare in questione, cerca di dare anche alcune risposte a delle domande che riguardano i beneficiari del superbonus 110%. Scopriamole qui di seguito.

Domanda 1

• Gli interventi realizzati da IACP sulle parti comuni di edifici composti da abitazioni di edilizia residenziale pubblica distintamente accatastate possono beneficiare del Superbonus? 

Specifichiamo subito che in questo caso ci si riferisce ad edifici interamente di proprietà degli IACP e che essi stessi gestiscono per conto dei comuni che sono gli unici proprietari questi casi.

Come abbiamo visto, tra gli interventi che possono rientrare nel Superbonus, si includono anche gli interventi effettuati

dagli Istituti autonomi case popolari (IACP) comunque denominati nonché dagli enti aventi le stesse finalità sociali dei predetti Istituti, istituiti nella forma di società che rispondono ai requisiti della legislazione europea in materia di “in house providing”, per interventi realizzati su immobili, di loro proprietà ovvero gestiti per conto dei comuni, adibiti ad edilizia residenziale pubblica.

Questo significa che gli interventi eseguiti da IACP su parti comuni di edifici interamente di loro proprietà, o in veste di gestori per conto dei comuni, potranno beneficiare dell’agevolazione. La maxi-detrazione inoltre riguarda anche le spese spese sostenute dal 1° gennaio 2022 al 30 giugno 2022.

Domanda 2

• Possono fruire del Superbonus anche i soci o gli amministratori di società agricole ed i dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda che vogliono realizzare interventi su immobili rurali ad uso abitativo posseduti o detenuti dalla società e a loro assegnati sulla base di un titolo idoneo?

L’articolo 119 comma 9, la lettera b) stabilisce che i beneficiari del superbonus possono essere le

persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni.

Nella circolare n. 24/E del 2020 è stato inoltre precisato che con la sopracitata definizione il legislatore ha precisato che il Superbonus spetta anche ai contribuenti persone fisiche che svolgono attività di impresa o arti e professioni, qualora le spese sostenute abbiano ad oggetto interventi effettuati su immobili appartenenti all’ambito “privatistico”. Quindi queste persone fisiche possono beneficiare del superbonus per interventi diversi:

• da quelli strumentali, alle predette attività di impresa o arti e professioni;
• dalle unità immobiliari che costituiscono l’oggetto della propria attività;
• dai beni patrimoniali appartenenti all’impresa.

Pertanto, da quanto emerge da questo criterio, gli immobili non residenziali, anche se posseduti da soggetti che svolgono attività d’impresa, arti o professioni, non possono rientrare nel Superbonus 110.

Tra le altre cose, sempre nella medesima circolare presa in esame poco più sopra, è stato precisato che le persone che sostengono le spese devono possedere o detenere l’immobile oggetto dell’intervento. I soggetti in questione quindi, per essere beneficiari del superbonus 110, devono:

• possedere l’immobile in qualità di proprietario, nudo proprietario o di titolare di altro diritto reale di godimento (usufrutto, uso, abitazione o superficie);
• detenere l’immobile in base ad un contratto di locazione, anche finanziaria, o di comodato, regolarmente registrato. In questo caso dovranno avere inoltre il consenso all’esecuzione dei lavori da parte del proprietario.

i familiari dei possessori o detentori dell’ immobile possono essere fra i beneficiari del superbonus 110?

Possono rientrare fra i beneficiari del superbonus 110 anche i familiari del possessore o detentore dell’immobile oltre ai conviventi di fatto se sono costoro a sostenere le spese per i lavori. La legge 20 maggio 2016, n. 76 stabilisce anche chi siano questi parenti: rientrano nella definizione i coniugi, componenti dell’unione civile, partenti entro il terzo grado e affini entro il secondo grado.

In particolare, la detrazione spetta a tali soggetti, a condizione che:

• siano conviventi con il possessore o detentore dell’immobile oggetto dell’intervento;
• le spese sostenute riguardino interventi eseguiti su un immobile, anche diverso da quello destinato ad abitazione principale, nel quale può esplicarsi la convivenza.

Pertanto la risposta sintetica alla domanda numero due è la seguente.

Possono fruire del Superbonus i titolari dell’impresa agricola, gli altri soggetti come i soci o amministratori di società semplici agricole (persone fisiche) nonché i dipendenti esercenti attività agricole nell’azienda. I predetti soggetti possono fruire del Superbonus a condizione che gli interventi siano effettuati su fabbricati rurali ad uso abitativo. Non possono quindi usufruirne per gli interventi realizzati sugli immobili rurali “strumentali” necessari allo svolgimento dell’attività agricola.

Domanda 3

• Il Superbonus può estendersi ai detentori di tutte le unità immobiliari di un edificio, di proprietà di un unico soggetto?

Per quanto riguarda i condomini, la norma che regola il Superbonus, stabilisce che questo spetta per gli interventi realizzati sulle parti comuni di un edificio in “condominio”. Sono invece esclusi tutti quegli interventi realizzati su edifici composti da più unità immobiliari di un unico proprietario o di comproprietari.

La definizione di “condominio” è quella prevista dal codice civile all’articolo 1117, secondo la quale risulta irrilevante la mera detenzione degli immobili costituenti un edificio. E’ necessario perciò fare riferimento alla proprietà degli stessi. Questo quindi significa che:

• se l’unico proprietario di tutte le unità immobiliari di un edificio concede in locazione o in comodato tutte o alcune delle predette unità immobiliari a più soggetti (detentori), non si costituisce un condominio e di conseguenza non è possibile fruire del Superbonus;
• se le unità immobiliari di un edificio appartenenti a diversi proprietari sono concesse in locazione o in comodato ad un unico soggetto (detentore), restando fermo la costituzione del condominio, è possibile fruire del Superbonus.

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Tutte le precisazioni sugli immobili beneficiari del Superbonus 110 contenute nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate

Come avrete avuto modo di leggere fra le nostre pagine, ultimamente ci siamo focalizzati soprattutto sulla circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate. In questa circolare del Fisco italiano infatti sono state riportate tutte le modifiche contenute nel Decreto Agosto al Superbonus 110% oltre ad aver fornito alcuni chiarimenti in merito.

Come nostra abitudine quindi, abbiamo cercato di approfondire alcuni di questi aspetti in questo articoli. In particolare, abbiamo chiesto ai nostri esperti di focalizzarsi sui chiarimenti contenuti nell’ultima circolare riguardanti gli immobili beneficiari del Superbonus 110. Chiarimenti non di poco conto quindi, che vanno ad integrare ulteriormente la normativa già presente in materia di Superbonus 110 (di cui parliamo qui).

Pronto a scoprire queste ultime interessantissime novità? Allora prosegui nella lettura!

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Gli immobili beneficiari del Superbonus 110 %

Prima di analizzare i chiarimenti sugli immobili beneficiari del Superbonus 110 %, ci sembra opportuno ricordare brevemente cosa prevede la normativa. Le detrazioni fiscali al 110 % si possono utilizzare nel caso di interventi su:

• condomini formalmente costituiti ossia i classici condomini con più di 8 unità immobiliari con amministratore, partita IVA, tabelle millesimali e regolamento;
• condomini minimi o non formalmente costituiti (edifici residenziali da 2 a 8 unità immobiliari), le cui unità non siano di proprietà di un unico proprietario.
• edifici unifamiliari: ossia un edificio residenziale con un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva (unico proprietario), funzionalmente indipendente, destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare;
• edifici bifamiliari / plurifamiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti: in questa categoria ricadono ad esempio le ville bifamiliari o le case a schiera.

Una precisazione sugli immobili beneficiari del Superbonus 110 particolarmente importante riguarda le singole unità immobiliari all’interno di un condominio. Queste infatti non possono accedere autonomamente al Superbonus ma devono attendere che sia il condominio ad effettuare gli interventi trainanti previsti dalla normativa (isolamento termico/cappotto termico o impianto centralizzato).

Inoltre Sono escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali:

1. A1 (Abitazioni di tipo signorile);
2. A8 (Abitazioni in ville);
3. A9 (A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) non aperte al pubblico.

La definizione di accesso autonomo

Come abbiamo visto, per quanto riguarda la definizione degli immobili beneficiari del superbonus gioca una certa importanza il fatto che abbia un accesso autonomo. La circolare 30/E interviene specificando ancora una volta la definizione in questione.

Si definisce un immobile con accesso autonomo dall’esterno qualora vi si acceda direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli).

Inoltre, si specifica come la proprietà dell’immobili beneficiari del superbonus non è rilevante all’accesso in questione. Quindi anche qualora si acceda all’immobile in questione da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile quest’ultimo ha comunque un accesso autonomo.

Una villetta a schiera ad esempio, potrà essere tra gli immobili beneficiari del Superbonus 110% solo se ha un accesso autonomo dall’esterno. Condizione che si verifica anche nei seguenti casi:

• la villetta a schiera è situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti. Oppure nel caso in cui si possa accedere alla stessa dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
• il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Gli edifici iscritti nella categoria catastale F/2 sono immobili beneficiari del Superbonus 110?

I chiarimenti contenuti nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate riguardano anche gli edifici nella categoria catastale f/2 ovvero le unità cosiddette “collabenti”. 

Nella circolare viene precisato che anche questi immobili rientrano fra i beneficiari del superbonus 110 a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).

Negli edifici collabenti con impianto di riscaldamento non funzionante inoltre dovrà essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192. Inoltre dovrà essere verificato che tale impianto sia effettivamente situato negli ambienti oggetto degli interventi di riqualificazione energetica.

L’art. 119 del DL Rilancio infatti prevede che gli immobili beneficiari del superbonus 110, per esserlo, devono possedere determinate caratteristiche tecniche. In particolare, per poter beneficiare della detrazione, gli immobili devono essere dotati di impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile.

Questa è una condizione determinante dal momento che deve essere verificata per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Superbonus 110 per il cappotto termico su edifici con vincoli storici, artistici o paesaggistici

In Italia, sono molti gli edifici situati nei centri storici delle città, città che spesso sono dei veri e propri gioielli dal punto di vista artistico. Per questo molti di questi edifici sono soggetti a vincoli storici, artistici o paesaggistici. Ma immobili di questo tipo, possono essere immobili beneficiari del superbonus 110 vista l’impossibilità di effettuare interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio tali da portare al miglioramento di almeno due classi energetiche?

Nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate viene anche data una risposta a questa domanda. In particolare si ricorda che l’ articolo119, comma 2, del decreto Rilancio prevede che se l’edificio in questione sia oggetto di uno dei sopracitati vincoli può comunque rientrare fra gli immobili beneficiari del Superbonus 110. Questo perché qualora sussistano questi vincoli, la detrazione del 110 per cento, si può applicare agli interventi “trainati”. Ovviamente deve essere sempre soddisfatto il requisiti minimo di miglioramento di almeno due classi energetiche o il conseguimento di quella più alta.

Nell’ambito degli interventi di isolamento termico inoltre possono rientrarvi anche quelli che riguardano l’installazione del cappotto termico interno. In questo modo anche gli edifici su cui vengono installate queste coibentazioni interne, fermo restando il raggiungimento dei requisiti previsti, possono rientrare fra gli immobili beneficiari del superbonus 110.

Come deve essere effettuata la verifica del conseguimento del miglioramento di due classi energetiche sugli immobili beneficiari del superbonus 110 soggetti a vincoli?

Per quanto riguarda questa tipologia di edifici, ci sono sostanzialmente due strade per stabilire se questi edifici rientrano tra gli immobili beneficiari del superbonus 110. Eccole qui:

1. Se gli interventi riguardano tutte le unità immobiliari riscaldate che compongono l’edificio, la verifica si esegue considerando l’intero edificio.
2. Qualora, invece, l’intervento riguardi la singola unità immobiliare, la verifica va effettuata con riferimento a unità immobiliare e l’asseverazione va predisposta dal tecnico abilitato utilizzando la procedura prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.