Superbonus 110% e conformità edilizia urbanistica: il nuovo articolo del decreto legge agosto

Come avrai avuto modo di leggere nei nostri articoli precedenti, abbiamo seguito l’iter legislativo del Decreto Rilancio fin dalle sue prime bozze. Possiamo quindi affermare di aver seguito molto da vicino l’argomento fin dalla sua nascita ed ideazione, la sua attuazione e le critiche ad esso, le varie modifiche che si sono susseguite ed i numerosi chiarimenti arrivati dai soggetti interessati (Enea e Agenzia delle Entrate in primis).

Un aspetto che abbiamo trattato, ma che alla luce della conversione in legge del decreto Agosto merita ulteriori approfondimenti, è quello legato alla conformità edilizia urbanistica. Il legislatore infatti è stato costretto ad intervenire con il decreto sopracitato convertito dalla legge del 13 ottobre 2020, la legge n. 126, che con l’articolo 51, comma 3-quinquies ha introdotto all’art. 119 il nuovo comma 13-ter. 

Ed è proprio sulla conformità edilizia urbanistica ed al nuovo comma introdotto che verterà questo nostro approfondimento. Continua a leggere per scoprire tutte le ultime novità.

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Superbonus 110% e conformità edilizia-urbanistica

Fin da subito, pochi giorni dopo l’approvazione del DL Rilancio, sono iniziate ad arrivare le le prima considerazioni di natura “edilizia-urbanistica”. I possibili beneficiari del Superbonus 110% (di cui parliamo qui) infatti si sono chiesti cosa sarebbe successo in caso gli interventi previsti fossero stati sostenuti su unità immobiliari con qualche abuso edilizio. Una situazione che peraltro è abbastanza comune nel panorama edilizio italiano.

Queste considerazioni in realtà non avevano nulla di nuovo rispetto al passato. L’art. 49 del Testo Unico dell’ Edilizia è sempre esistito e non ha subito alcuna innovazione nel corso degli anni.

Alla luce di quanto abbiamo appena stabilito, possiamo affermare quindi che chiunque conoscesse questo articolo avrebbe potuto tranquillamente affermare che gli interventi sostenuti su di un edificio in cui sono presenti abusi edilizi, è illegittimo. Gli interventi in questione quindi riguardano anche quelli previsti dal Superbonus 110%.

Si tratta comunque di considerazioni che nella prassi, almeno fino a prima del Superbonus 110%, molti tecnici imprese e installatori forse non conoscevano o hanno sempre fatto finta di non conoscere. D’altronde è pur vero che nella maggior parte dei casi si trattava solamente di piccoli abusi.

Il superbonus 110% pone la lente di ingrandimento sugli abusi edilizi

Il Superbonus 110% però, proprio per la sua particolarità, consente di riqualificare energeticamente e strutturalmente un immobile a costo praticamente zero. Un enorme incentivo che quindi  ha posto la lente sugli abusi e costretto il legislatore ad intervenire con il decreto-legge di cui cui parlavamo poco più sopra.

L’articolo 51, comma 3-quinquies che ha introdotto all’art. 119 il nuovo comma 13-ter del Decreto Agosto recita infatti così:

Al fine di semplificare la presentazione dei titoli abitativi relativi agli interventi sulle parti comuni che beneficiano degli incentivi disciplinati dal presente articolo, le asseverazioni dei tecnici abilitati in merito allo stato legittimo degli immobili plurifamiliari, di cui all’articolo 9-bis del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 6 giugno 2001, n. 380, e i relativi accertamenti dello sportello unico per l’edilizia sono riferiti esclusivamente alle parti comuni degli edifici interessati dai medesimi interventi.

Superbonus 110% e conformità edilizia-urbanistica: scoperchiato il vaso di pandora

Il nuovo comma 13-ter riguarda quindi in particolare la tanto temuta conformità edilizia urbanistica. Si tratta di un comma risolutivo visto che pone rimedio al problema della fruizione del superbonus per le parti comuni di un edificio in cui qualche unità immobiliare (o anche tutte) possono presentare degli abusi interni che non riguardano le parti in cui si deve intervenire.

Tuttavia questo nuovo comma ha avuto anche un effetto indiretto. Infatti ha scoperchiato un vero e proprio vaso di pandora su tutte le detrazioni fiscali che riguardano il mondo dell’edilizia, per fortuna aggiungiamo noi. Ad oggi infatti nessun tecnico potrà dire “non lo sapevo”. Inoltre tutti i contribuenti dovranno fare molta attenzione allo stato di salute urbanistico-edilizio ricordando che nel caso vogliano intervenire fruendo di una qualsiasi agevolazione fiscale, la loro abitazione deve essere assolutamente in regola.

Se da un lato sicuramente questo potrà scoraggiare chi vuole effettuare questo tipo di interventi, dall’altro tuttavia ci sarà una maggiore garanzia della regolarità degli interventi sostenuti. Una regolarità che significa anche maggiore sicurezza ed efficienza degli stessi interventi.

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Alcuni chiarimenti fiscali sul Superbonus 110% visti di conformità, asseverazioni, parcelle e assicurazioni

I chiarimenti fiscali sul Superbonus 110% che prenderemo in esame in questo articolo sono contenuti l’interpello n. 909-765/2020 dell’Agenzia delle Entrate Dir. Emilia-Romagna. I chiarimenti in questione vertono su alcune problematiche che riguardano da vicino i professionisti tecnici.

In particolare, nell’interpello si chiedono ulteriori chiarimenti sulle parcelle di questi professionisti. Parcelle che riguardano il rilascio del visto di conformità dei CAF o dei professionisti e sulle assicurazioni professionali. Assicurazioni che, come abbiamo avuto modo di approfondire tra queste pagine (clicca qui) sono obbligatorie e che dovranno avere un massimale adeguato.

Abbiamo pertanto ritenuto opportuno approfondire insieme ai nostri esperti questi chiarimenti fiscali sul Superbonus 110% in modo da cercare di fugare ogni dubbio a riguardo.

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L’inammissibilità dell’interpello secondo l’AdE

Per prima cosa, l’Agenzia delle Entrate Dir. Emilia-Romagna stabilisce che il quesito presentato dall’istante è inammissibile. Secondo l’AdE infatti il quesito posto non presenta incertezze nella normativa approvata. Inoltre, i quesiti pervenuti sono stata ampiamente trattati dalla stessa Agenzia delle Entrate con la circolare n. 24/E dell’8 agosto 2020

Nonostante questo però, la stessa Agenzia ritiene doveroso fornire alcuni chiarimenti fiscali, dando alcune indicazioni di massima che riepilogano un po’ tutta la normativa. Indicazioni di massima che abbiamo ritenuto opportuno riportare in questa sede.

Chiarimenti fiscali sulle spese professionali nell’ambito del Superbonus 110%

Il decreto Rilancio prevede che possano rientrare nel superbonus del 110% le spese relative al rilascio di:

• attestato di prestazione energetica. L’APE, come abbiamo già avuto modo di approfondire, viene richiesto per determinare il salto di classe energetica dell’edificio in virtù dei lavori effettuati nelle singole unità o nell’intero fabbricato. Per questo in realtà sono richiesti due attestati di prestazione energetica: uno prima dei lavori ed uno dopo;
• asseverazioni dei tecnici. Le asseverazioni in questione sono necessarie per attestare l’efficacia degli interventi di efficientamento energetico o antisismici sostenuti per essere certi della congruità delle spese sostenute per gli interventi in questione;
• visto di conformità. Questo dovrà essere rilasciato da un intermediario abilitato per poter esercitare le opzioni della cessione del credito o lo sconto in fattura. E’ importante specificare che la spesa è compresa sia nel caso in cui la cessione o lo sconto vengano effettuati alla fine dei lavori sia quando si decide per gli stati di avanzamento. Il visto non è detraibile se non viene esercitata una di queste opzioni, cioè la cessione del credito d’imposta o lo sconto in fattura.

In aggiunta a quanto specificato qui sopra, l’AdE ribadisce comunque che,  per espressa previsione normativa, le spese elencate qui sopra sono detraibili nella misura del 110%. Ovviamente a patto che le spese sostenute per il rilascio del visto di conformità nonché delle attestazioni e asseverazioni, oltre che quelle per le parcelle professionali  rientrino nei limiti previsti per ciascun intervento.

Chiarimenti fiscali sulle parcelle professionali e Decreto Parametri Bis

I chiarimenti fiscali dell’AdE riguardano anche le parcelle dei professionisti. In particolare, si ribadisce che queste devono essere redatte tenendo conto sia dei limiti previsti dal decreto MISE per ogni specifico intervento detraibile, sia dei valori massimi delle tabelle dei corrispettivi commisurati al livello qualitativo delle prestazioni di progettazione.

Questi ultimi limiti a cui ci siamo riferiti, riguardano in particolare gli oneri per le prestazioni professionali connesse alla realizzazione degli interventi, alla redazione dell’attestato di prestazione energetica APE nonché all’asseverazione.

Le assicurazioni professionali

Per quanto riguarda le assicurazioni professionale la stessa Agenzia delle Entrate rimanda alla propria circolare 24/E/2020, soprattutto ai  paragrafi 8.1 e 8.2 (pagine 43 e.ss). In questi paragrafi in effetti si evidenziano i seguenti punti:

1. Ai fini del rilascio delle predette attestazioni ed asseverazioni, i tecnici abilitati sono tenuti alla stipula di una polizza di assicurazione della responsabilità civile. Questa polizza dovrà inoltre avere un massimale adeguato al numero delle attestazioni o asseverazioni rilasciate oltre che agli importi degli interventi oggetto delle predette attestazioni o asseverazioni. Si specifica quindi che questa polizza non dovrà avere un massimale inferiore a 500.000 euro. La ratio di questa norma è quella di garantire ai propri clienti e al bilancio dello Stato il risarcimento dei danni eventualmente provocati dall’attività prestata;
2. I soggetti che rilasciano attestazioni e asseverazioni infedeli andranno incontro ad una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 2.000 a euro 15.000 per ciascuna attestazione o asseverazione infedele resa. Inoltre, qualora il fatto costituisca reato, é prevista anche l’applicazione di sanzioni penali.

Conclusione

Nonostante quindi l’Agenzia delle Entrate non abbia fornito dei veri e propri chiarimenti fiscali, vista l’inammissibilità del quesito posto dall’istante, viene ricapitolata in pochi e semplici punti la normativa che regola visti di conformità, asseverazioni, parcelle e assicurazioni. In questo modo viene fornito all’istante un quadro completo di facile consultazione sulla situazione che riguarda gli aspetti precedentemente elencati.

L’Agenzia delle Entrate chiarisce se i soggetti privi di capienza fiscale possono accedere alla detrazione fiscale del Superbonus 110%

Fin dalla sua approvazione, il DL Rilancio ha suscitato molta curiosità sia da parte di soggetti privati che di addetti del settore. A suscitare questa curiosità è stato soprattutto il Superbonus 110%, una misura che nelle intenzioni del legislatore dovrebbe servire soprattutto a rilanciare il settore dell’edilizia. Questo perché prevede delle agevolazioni fiscali davvero vantaggiose per gli interventi di riqualificazione energetica che si vogliono sostenere.

Agevolazioni di cui è possibile usufruire in diverse modalità, sia con la cessione del credito d’imposta che tramite lo sconto in fattura oltre che la sempre verde detrazione in dichiarazione dei redditi.

Le agevolazioni previste dal superbonus 110% sono soprattutto di natura fiscale, pertanto è ragionevole chiedersi se sia necessaria una capienza fiscale adeguata per poterne usufruire. D’altronde, già nel passato questa problematica era venuta fuori con i precedenti ecobonus già approvati. Pertanto sono in molti a chiedersi se i soggetti privi di una capienza fiscale adeguata possano accedere alla detrazione fiscale del Superbonus 110%.

E’ proprio questo argomento che affrontano le due risposte dell’Agenzia delle Entrate (la n. 601/2020 e n. 602/2020 del 17 dicembre) e che andremo ad esaminare insieme ai nostri esperti. Pertanto continua a leggere se vuoi saperne di più!

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I quesiti posti all’agenzia delle entrate

“I soggetti privi di capienza fiscale possono comunque accedere alla cessione del credito del Superbonus 110%?”

A questa domanda, come dicevamo poc’anzi, ha provveduto a rispondere all’Agenzia delle Entrate. Anzi, il fisco ha fatto di meglio, tramite le risposte n. 601/2020 e n. 602/2020 del 17 dicembre 2020 ha risposto a queste due distinte domande:

1. Una persona fisica residente all’estero può accedere al superbonus se è proprietaria in Italia di un’ abitazione sulla quale intende effettuare degli interventi ammessi alla agevolazione dell’art. 119 del Decreto Rilancio?
2. Un cittadino iscritto all’AIRE da 16 anni e residente in Svizzera può accedere al Superbonus 110%? Specifichiamo che il cittadino in questione è unico proprietario di un immobile unifamiliare registrato al catasto, per il quale pagare regolarmente le tasse in Italia.

Superbonus 110% e cessione del credito per i soggetti privi di capienza fiscale

L’Agenzia delle Entrate ha risposto separatamente alle due istanze. In entrambe le risposte tuttavia ha ricordato che tra i destinatari ammessi alla detrazione fiscale del 110% risultano:

“le persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arti e professioni”

Pertanto l’agevolazione:

“riguarda tutti i contribuenti residenti e non residenti nel territorio dello Stato che sostengono le spese per l’esecuzione degli interventi agevolati”.

Ne consegue che, trattandosi di una detrazione dall’imposta lorda, il superbonus non può essere utilizzato direttamente dai soggetti che possiedono esclusivamente redditi assoggettati a tassazione separata o ad imposta sostitutiva. Questo perché il soggetto in questione non potrebbe usufruire della detrazione corrispondente visto che l’imposta lorda sarebbe assorbita dalle detrazioni in questione oppure non è dovuta.

Tuttavia, l’art. 121 del Decreto Rilancio ha previsto delle alternative a questa possibilità. Invece dell’utilizzo diretto nella dichiarazione dei redditi della detrazione, il soggetto con insufficiente capienza fiscale può avvalersi di una delle seguenti due modalità:

1. sconto in fattura;
2. cessione del credito.

Ulteriori specificazioni

Nei casi presi in esame dall’AdE, l’istante non produce quindi redditi da lavoro in Italia e per questo non avrebbe una sufficiente capienza fiscale per usufruire delle detrazioni.

Tuttavia, quale proprietario di una casa in Italia, l’istante è titolare del relativo reddito fondiario. Una condizione che, assieme alla presenza ei requisiti e delle condizioni normativamente previste per accedere al Superbonus 110%, non gli preclude l’accesso alla maxi-detrazione.

L’istante può infatti beneficiare del Superbonus in una delle modalità al alternative previste dall’articolo 121 del decreto Rilancio ovvero tramite lo sconto in fattura o la cessione del credito d’imposta accumulato.

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Il Superbonus 110 fino al 2022: finalmente è arrivata la proroga alla maxi detrazione con alcune modifiche.

Negli ultimi giorni del 2020 è finalmente arrivata una notizia che stavamo aspettando da molto tempo. Un emendamento approvato alla Camera dei deputati ha prorogato il Superbonus 110 fino al 2022. La maxi-detrazione avrà quindi un’ulteriore durata di altri 2 anni!

Scusateci, ma secondo noi, questo non è affatto poco. Da tempo infatti abbiamo cercato di approfondire le tematiche riguardanti il superbonus ed abbiamo più volte sottolineato come questa sia una misura importantissima per il settore dell’edilizia. La recente pandemia infatti, i cui effetti continuano purtroppo a durare nel tempo ha costretto il governo ad intervenire in sostegno delle imprese che hanno subito ingenti perdite a causa della pandemia.

Ecco quindi che prorogare il superbonus fino al 2022 servirà a rilanciare ancora di più il settore dell’edilizia e dell’efficientamento energetico. Tra l’altro si tratta di misure dal successo assicurato, vista l’innumerevole mole di domande pervenute alle aziende del settore.

La proroga al Superbonus 110 fino al 2022 tuttavia non è arrivata da sola. Assieme ad essa infatti sono state apportate anche delle significative modifiche alla norma. Per questo abbiamo ritenuto opportuno approfondire questi argomenti insieme ai nostri esperti qui di seguito.

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Superbonus 110 fino al 2023

Dopo tanti annunci e qualche incertezza finalmente possiamo tirare un sospiro di sollievo. Il Superbonus 110 sarà in vigore fino al 2022, in qualche caso addirittura fino al 2023. Questo perché, per gli interventi effettuati dagli Istituti autonomi case popolari (ex-IACP) per i quali al 31 dicembre 2022 viene raggiunta la percentuale del 60%, il superbonus 110% spetta anche per le spese sostenute fino al 30 giugno 2023. Inoltre è stata approvata una proroga al 31 dicembre 2022 per la detrazione fruita dai condomini che entro il 30 giugno 2022 hanno completato almeno il 60% dei lavori.

Sarà pertanto possibile usufruire della maxi-detrazione del 110% per i lavori di miglioramento energetico e per l’adeguamento antisismico degli edifici contenuti nella norma per altri 2 anni circa. Fino a poco tempo fa infatti, il termine ultimo per usufruire di questi benefici era quello del 31 dicembre 2021.

L’emendamento che ha prorogato il Superbonus 110% fino al 2022 è contenuto nella nuova legge di Bilancio e avrà un costo ingente per le casse dello stato. Si prevede infatti che costerà allo stato 5 miliardi di euro. Si tratta quindi una cifra che corrisponde grossomodo ad un quarto dei 20 miliardi di sforamento che il Governo si appresta a chiedere in questi giorni. D’altronde secondo alcuni esponenti politici il superbonus 110 è la più importante misura di rilancio economico degli ultimi anni.

Tutte le modifiche al Superbonus 110%

Come abbiamo avuto modo di approfondire precedentemente, la proroga al Superbonus 110 fino al 2022 non è arrivata da sola. Sono infatti state approvate alcune misure che rifanno in maniera sostanziale il look alla maxi-detrazione. Proviamo a fare il punto su queste nuove misure che e modifiche che ne ampliano l’efficacia:

• proroga del Superbonus 110 fino al 2022 (30 giugno);
• la maxi-detrazione spetterà anche per gli interventi per la coibentazione del tetto;
• è stata individuata una nuova definizione di unità immobiliari funzionalmente indipendenti;
• la detrazione è stata approvata anche per gli edifici privi di APE;
• il superbonus 110 spetterà anche per tutti quegli interventi per l’eliminazione della barriere architettoniche;
• detrazione fiscale spetterà agli IACP fino al 31 dicembre 2022;
• proroga fino del sismabonus ordinario per gli interventi per i quali sia stato rilasciato il titolo edilizio entro il 31 dicembre 2021;
• la detrazione del 1105 spetterà anche per gli impianti solari fotovoltaici su strutture pertinenziali agli edifici;
• maggiore dettaglio per i limiti di spesa relativi agli interventi di installazione di infrastrutture per la ricarica di veicoli elettrici negli edifici;
• proroga al 31 dicembre 2022 per la detrazione fruita dai condomini che entro il 30 giugno 2022 hanno completato almeno il 60% dei lavori;
• Finalmente si potrà usufruire detrazione per gli edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• sono state apportate modifiche al processo di approvazione degli interventi per i condomini;
• non vigerà più l’ obbligo di polizze professionale esclusiva per le asseverazioni dei professionisti;
• obbligo di esporre in cantiere un cartello in cui indicare: “Accesso agli incentivi statali previsti dalla legge 17 luglio 2020, n. 77, superbonus 110 per cento per interventi di efficienza energetica o interventi antisismici”;
• proroga fino al 31 dicembre 2022 per le opzioni alternative alla fruizione diretta del superbonus (sconto in fattura e cessione del credito).

Se ti stai chiedendo cosa significano tutti questi cambiamenti non preoccuparti, perché approfondiremo queste modifiche nei prossimi articoli. Pertanto non perderteli ed scriviti alla nostra newsletter cliccando qui!

Conclusioni

Oltre a quanto abbiamo riportato poco più sopra, ricordiamo che per accedere alla detrazione del 110%, sia in sconto in fattura o tramite cessione del credito, prevede che i lavori vengano pagati entro la scadenza stabilita. Non importa se i lavori siano iniziati prima oppure che finiscano dopo la data di scadenza, quello che importa è il pagamento degli stessi.

Pagamento che quindi, grazie all’approvazione della manovra dovrà avvenire entro il 31 dicembre 2022 o 30 giugno 2023 nel caso degli Istituti autonomi case popolari che al 31 dicembre 2022 abbiano raggiunto almeno il 60% dei lavori realizzati.