Se l’edificio è di un unico proprietario ma con unità abitative distinte può usufruire del superbonus 110%?

Quando si parla del superbonus al 110% nascono sempre numerose domande, tanti dubbi e varie perplessità relative ai casi particolari in cui è possibile avvalersi di questo bonus. Si tratta, in effetti, di una questione un po’ spinosa che ancor oggi non è stata chiarita del tutto e necessita di alcune spiegazioni.

Non da ultimo sono i dubbi che riguardano il fatto se un proprietario di unità abitative distinte possa usufruirne o meno. Ecco quindi che in questo articolo proviamo a prendere in esame in maniera approfondita questa questione insieme ai nostri esperti.

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Requisiti per il superbonus 110

Per iniziare bisogna capire che il superbonus in questione si può usare anche nel caso di una singola unità immobiliare. Questo vale anche se il proprietario dell’immobile è uno solo, mentre sono differenti le unità abitative. Perché il superbonus al 110% viene fornito soprattutto al proprietario ancor prima che all’unità abitativa o a coloro che lo abitano.

A questo si aggiunge anche un altro requisito che bisogna rispettare per poter usufruire del bonus in questione. Parliamo del miglioramento di almeno due classi energetiche: se i lavori edili (interventi trainanti e trainati) eseguiti non rispettano questo criterio, semplicemente non sarà possibile avvalersi del superbonus in questione.

Detta in una maniera ancora più semplice, tutti gli edifici su cui si vuole applicare il superbonus devono necessariamente rispettare entrambi i requisiti definiti. Questo anche se gli edifici in questione sono plurifamiliari e dispongano persino degli accessi autonomi. Il superbonus spetta al proprietario anche se i lavori edili vengono realizzati su una sola unità abitativa tra tutte quelle previste.

Entrambi i requisiti devono essere dimostrabili. Per questo è necessario che il proprietario si munisca delle attestazioni di prestazione energetica ed asseverazioni varie.

Unità abitative distinte ma di un unico proprietario o dei suoi familiari

Nel caso in cui l’edificio fosse completamente di proprietà di una persona oppure dei suoi familiari e fosse quindi monofamiliare, non si potrebbe usufruire del Superbonus in quanto non si avrebbe a che fare con un condominio com’è stato specificato da una circolare emessa dall’Agenzia delle Entrate. Difatti, il Superbonus non si può applicare sugli interventi che riguardano un solo edificio posseduto da un unico proprietario se abitato da una sola famiglia.

Cosa avviene per gli immobili con unità abitative in affitto?

Stando a quanto conferma il Fisco, l‘inquilino può usare il superbonus pur non essendo proprietario dell’immobile, purché abbia l’accettazione dello stesso.

Per esempio, qualora il proprietario usasse il superbonus su due altre unità abitative, egli perderebbe il diritto di usarlo anche sul 3° proprio edificio. A quel punto dovrebbe farlo l’inquilino, anche se i soggetti che fanno uso dell’agevolazione in questione sarebbero differenti. Inoltre, qualora gli inquilini volessero prendere parte allo svolgimento dei lavori edili, potrebbero farlo insieme al proprietario e avere comunque il diritto al superbonus al 110%.

Differenza tra gli interventi trainanti e trainati

Stando a quanto riportano le norme del Decreto Rilancio 2020, si può usare il Superbonus al 110% anche per due tipologie di interventi, trainato e trainante, purché uno sia di riqualificazione energetica. Questo perché alcuni interventi, se eseguiti da soli, non concedono il diritto a usufruire dell’Ecobonus al 110%, ma solo a quello al 65%. Grazie a questo tipo di norma previsto nel testo del Decreto Rilancio diventa quindi possibile aggirare tale problema. Occorre specificare che in questo caso gli interventi devono essere eseguiti in maniera congiunta.

Per fare un esempio basti pensare alla sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale interno a un condominio, a un edificio unifamiliare oppure plurifamiliare e persino alle unità abitative situate in un edificio plurifamiliare. In questo caso si tratta di un lavoro trainante. Qualora al contempo si esegua anche un lavoro trainato, come la sostituzione degli infissi oppure dei serramenti, anche quest’ultimo può essere detratto al 110%. Questo accade poiché il secondo lavoro è trainato al primo, trainante. Se, però, si decidesse di eseguire la sostituzione degli infissi e dei serramenti senza svolgere alcun lavoro trainante, la detrazione a cui si avrebbe il diritto sarebbe pari a 65%.

Tuttavia occorre prestare la massima attenzione a un piccolo fattore. In particolare, gli interventi effettuati si possono considerare congiunti unicamente quando le date delle spese effettuate per l’esecuzione dei lavori trainati sono comprese nell’intervallo di tempo che va dall’inizio fino alla fine degli interventi trainanti che prevedono la possibilità di usufruire del Superbonus al 110%.

Cosa succede nel caso di successione e vendita dell’immobile e delle sue unità abitative?

Il caso di successione e vendita dell’immobile è sicuramente uno dei più interessanti e particolari. Sia per quanto concerne la vendita dell’immobile, che per tutto ciò che riguarda la successione patrimoniale, vengono sempre applicate le regole per le detrazioni edilizie. Quindi, se il proprietario dell’immobile morisse, il diritto di usufruire del superbonus fiscale si trasmetterebbe per intero al suo diretto erede, ma solo nel caso in cui questi possa usufruire del bene. In altri casi tale diritto viene meno.

Qualora l’immobile passasse di proprietà, il diritto alla detrazione passerebbe, per intero o solo per una piccola parte, all’acquirente, salvo accordo diverso tra le parti stipulato in sede notarile.

Il Fisco ha sottolineato che si tratta di una regola applicata in tutti i casi relativi al passaggio di proprietà dell’immobile e non solamente alla sua vendita. Gli accordi diversi tra le parti che effettuano la compravendita devono essere previsti in sede di trasferimento di proprietà e confermati notarilmente. Altrimenti verranno applicate le regole comuni relative al trasferimento di proprietà e ai diritti relativi al superbonus al 110%.

Come richiedere il Superbonus al 110%?

Per richiedere il superbonus al 110% è necessario specificare in sede di richiesta della detrazione quali lavori sono stati eseguiti indicandoli nel modulo per la Dichiarazione dei Redditi.

Allo stesso devono essere allegati anche tutti i documenti che confermano l’esecuzione di questo tipo di lavoro. Ricordiamo che in mancanza degli allegati che confermano l’effettiva esecuzione dei lavori edili per i quali si richiede la detrazione al 110% è possibile che l’Agenzia delle Entrate neghi ai contribuenti la possibilità di usufruire di questo superbonus. In tale caso al contribuente arriverebbe l’apposita comunicazione con la motivazione ed egli potrebbe fare una seconda richiesta presentando lo stesso modello con i vari documenti già allegati.

Come funziona il superbonus al 110%?

Facciamo un esempio pratico prendendo in esame una spesa sostenuta pari a 100 mila euro per la ristrutturazione di un edificio. Come dice anche il nome di questo bonus, si ha il diritto a una detrazione pari a 110%, ovvero a 110 mila euro. Questi vengono quindi suddivisi in 5 rate di uguale valore: 22 mila euro, che sono scalabili dalla Dichiarazione dei Redditi ogni anno per 5 anni.

Come chiarito, quindi, una volta che questo bonus viene concesso bisognerà aspettare ben 5 anni prima di poter “usufruire” di tutta la somma. In alternativa si può cedere una parte di credito all’azienda edile che eseguirà il lavoro, mentre il resto lo si potrà comunque scalare dalle imposte.

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Superbonus 110 e abusi edilizi: si può richiedere lo stesso la detrazione oppure si va incontro alla decadenza del beneficio?

Se avete attesto tutto questo tempo per iniziare i lavori di riqualificazione energetica di casa vostra potreste avere una brutta gatta da pelare. Quella dei possibili abusi edilizi oppure delle irregolarità presenti al catasto che riguardano la posizione dell’edificio del quale volete migliorare le prestazioni energetiche.

Ecco quindi che se siete qui probabilmente vi starete chiedendo: “Si può richiedere il Superbonus 110 % in presenza di abusi edilizi o di altre irregolarità?” Bene non preoccupatevi perché in questo articolo troverete la risposta che cercate.

Abbiamo infatti chiesto ai nostri esperti di fornirci tutte le delucidazioni del caso su Superbonus 110 abusi edilizi. Continua a leggere per scoprirle!

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Che cos’è il superbonus 110%?

Con il Decreto Rilancio è stato introdotto quello che oggi viene chiamato il superbonus 110%. Questa detrazione fiscale è rivolta a tutti coloro che hanno intenzione di sostenere le spese per l’isolamento termico, per la sostituzione di impianti che riguardano la climatizzazione invernale ed altri lavori che riducono il rischio sismico. I lavori in questione possono essere effettuati nei condomini o nelle singole abitazioni.

La detrazione fiscale è del 110% e vale per tutte le spese che vengono sostenute nell’arco temporale che va dal 1 luglio 2020 al 31 dicembre 2021. La quota complessiva sarà suddivisa in 5 rate che avranno lo stesso importo. Quindi se si spendono 10.000 euro con un’aliquota del 110% si avrà di detrazione 11.000 euro diviso in importi di 2.200 euro annui. Questi 11.000 euro saranno saranno recuperati in un tempo di 5 dichiarazioni dei redditi che devono essere fatte solo dopo che i lavori sono stati effettuati.

Gli interventi possono essere di due tipi, ossia possono riguardare la singola abitazione o tutto il condominio. Il superbonus non riguarda gli edifici di nuova costruzione. Qualsiasi edificio che vuole usufruire del superbonus deve essere già esistente.

Siccome tutta l’attività è regolata dalla Agenzia delle entrate ogni attività di abusivismo viene valutata in modo molto accurato e con discrezione.

Quali sono gli interventi che si possono fare?

Gli interventi che possono essere effettuati nello specifico sono:

• isolamento termico; possono essere effettuati su superfici verticali o orizzontali a patto che coprano il 25% della superficie dell’edificio o dell’unità immobiliare sita all’interno di un edificio plurifamiliare.
  
• Interventi condominiali; possono essere installati impianti centralizzati sia per il riscaldamento ma anche il raffreddamento. Ogni impianto inoltre deve essere dotato di condensazione che sia almeno pari o superiore alla classe energetica A. In questo caso la spesa minima per poter usufruire del superbonus 110% è pari a 20.000 moltiplicata per tutto il numero delle unità immobiliari, ma se ne sono più di 8 la quota di abbassa a 15.000 euro.
  
• Interventi su singoli edifici; anche gli edifici singoli possono beneficiare del bonus per la sostituzione di vari impianti, ma in questo caso la detrazione spetta anche per le spese di smaltimento o bonifica. La spesa minima per poter usufruire del superbonus deve essere almeno di 30.000 euro.

Chi può richiedere il superbonus?

Si potrà richiedere il superbonus 110% per massimo due unità immobiliari. La spesa può essere sostenuta da:

• condomini;
• persone fisiche che siano al di fuori del proprio esercizio di impresa e che quindi gli immobili non riguardano la propria attività;
• istituti autonomi di case popolari;
• cooperative di abitazione;
• onlus e organizzazioni di volontariato, ma anche associazioni sportive che possono utilizzare il contributo per poter formare nuovi spogliatoi.

Si può richiedere il Superbonus 110 % in presenza di abusi edilizi?

In materia di superbonus 110 e abusi edilizi c’è una domanda che in molti si chiedono: “si può richiedere il bonus anche se ci sono degli abusi edilizi?”.

A questa domanda ha risposto in modo diretto l‘Agenzia delle entrate, l’ente che si occupa di finanziare ogni detrazione del superbonus 110%.
Questa possibilità offre a molte persone l’opportunità di poter migliorare la classe energetica della propria abitazione, ma molte volte ci si può imbattere in quello che si chiama “abuso edilizio“.

Le detrazioni fiscali che riguardano le singole unità immobiliari sono abbastanza semplici da ottenere, ma quando si tratta di mettere d’accordo parti comuni la condizioni diventano decisamente più complesse. Tutti hanno aspettato questa opportunità per poter iniziare dei lavori nella propria abitazione ma quando emergono abusi edilizi la situazione potrebbe essere molto difficile da sanare. In genere infatti la presenza di abusi edilizi comporta la perdita del beneficio del superbonus 110 %. 

Per questo motivo esiste un cosiddetto limite di abusivismo. Secondo l’Agenzia delle entrate se si rientra in un limite del 2% non bisogna preoccuparsi della perdita della detrazione, dal momento in cui si supera anche di poco la percentuale di abuso edilizio consentita avrà inizio un processo di certificazione dell’edificio.

In ogni caso prima di iniziare dei lavori è sempre consigliabile consultare un tecnico esperto in materia che provvederà alle giuste coperture economiche e amministrative. Bisogna essere sinceri con la propria situazione urbanistica ed è necessario mettere al corrente il condominio se sono presenti dei piccoli abusi edilizi perché potrebbero minare la detrazione fiscale di tutti.

Superbonus 110% e abusi edilizi: le condizioni per richiederlo lo stesso

Le agevolazioni fiscali in caso di abusi edilizi non decadono quando si tratta di eventi che hanno una lieve entità.

Il margine in cui bisogna rimanere è del 2% per quanto riguarda l’altezza, cubatura, superficie, coperta e distacchi. In molti contesti è possibile richiedere il superbonus solo da momento in cui gli abusi edilizi possono essere sanabili e tollerabili dal fisco.

Per questo motivo quando si decide si usufruire del superbonus sapendo che ci possono essere dei piccoli abusi edilizi è necessario fare una dichiarazione che sostituisce l’atto di notorietà e che riporti la data di inizio dei lavori, la tipologia e che attesti il non superamento del 2% come limite di abusi. In caso contrario, se si supera la soglia e viene chiesta la manutenzione o la ristrutturazione di interi edifici, bisognerà necessariamente risalire all’ultima situazione in cui non c’era alcuna presenza di abuso edilizio e presentare una domanda sanatoria, in seguito bisognerà demolire la parte eccedente o semplicemente si paga una sanzione.

Superbonus 110 e abusi edilizi: Come si fa a verificare se un immobile è abusivo?

Prima di poter usufruire del bonus bisogna presentare molti documenti, tra cui è necessario il certificato di conformità urbanistica. Quest’ultimo serve per verificare la corrispondenza tra lo stato reale dell’immobile e il titolo edilizio con cui è stato interamente realizzato. Dopodiché sarà molto semplice stabilire se l’immobile è in regola o meno.

Se si stabilisce che l’immobile non possiede alcun titolo edilizio allora non può godere di alcun beneficio fiscale compreso il superbonus 110%.

Se invece ci sono abusi di lieve entità non c’è alcuna decadenza delle agevolazioni fiscali, questo è stato stabilito attraverso una sentenza.

Le casistiche degli abusi edilizi

Le casistiche che riguardano gli abusi edilizi sono sintetizzate nell’articolo 49 del DPR. Esso stabilisce tutti i limiti per cui non è possibile usufruire di alcuna agevolazione fiscale che, sintetizzando, sono i seguenti:

• c’è assenza di un titolo o è in contrasto con lo stesso;
• sulla base di un titolo che è stato annullato o si è verificato un mancato annullamento rispetto le norme indicate nel programma.

Secondo le casistiche gli superbonus 110 e abusi edilizi possono essere regolarizzati solo se si mette in atto una procedura di accertamento che garantisce la conformità dell’attività urbanistico-edilizia vigente.

superbonus 110 e abusi edilizi: Conclusioni

In definitiva se le autorizzazioni non risultano necessarie perché non c’è alcuna traccia di edilizia libera, allora il contribuente può usufruire tranquillamente della detrazione fiscale. In ogni caso è sempre consigliabile stipulare tutti i documenti che sono necessari per accertarsi che l’edificio sia in regola in modo tale che i lavori possano iniziare il prima possibile.

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Il cappotto interno, ovvero l’isolamento termico delle pareti interne di un unità immobiliare, può usufruire delle detrazioni del superbonus 110%?

Il cappotto interno, per chi non lo sapesse, è un tipo di sistema che prevede l’isolamento termico, che si installa applicando dei pannelli isolanti nella parte interna delle pareti o del tetto.

Gli interventi di isolamento termico degli edifici sono tra le altre cose previste dai nuovissimi superbonus 110% introdotti dalla conversione in legge del DL Rilancio. Ma nel testo di questa legge si fa riferimento più volte ad interventi effettuati sulle parti comuni degli edifici. Il cappotto interno può dunque fruire delle detrazioni del superbonus 110%? 

In questo approfondimento trovi la risposta a questa annosa domanda. Per scoprirla continua a leggere!

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Il cappotto interno fruisce del superbonus 110%?

L’Agenzia delle entrate non si è espressa in maniera esplicita per quanto riguarda il cappotto interno ma lascia intendere che sia una pratica possibile per tutti a patto che ci siano i giusti requisti che la normativa prevede. Nell’ultima circolare 24/2020 l’Agenzia delle Entrate precisa che non è escluso il cappotto interno, anche se questo intervento si riferisce a pareti principalmente esterne.

Secondo queste parole quindi è possibile che i condomini abbiano intenzione di realizzare un cappotto interno anziché uno esterno, se possiedono i requisiti fondamentali è possibile accedere in modo del tutto legale al superbonus 110%.

Ma la domanda che in molti si pongono è la seguente: è possibile posare il cappotto interno in singole unità abitative di un condominio?

L’Agenzia in merito a questa domanda ricorda che il superbonus spetta solo se l’isolamento termico coinvolge almeno il 25% della superficie disperdente lorda dell’edificio. Inoltre l’intervento deve comportare anche un miglioramento di almeno due classi energetiche di tutto lo stabilimento.

Perché scegliere di applicare il cappotto interno alla propria abitazione?

Tante persone decidono di acquistare un impianto d’isolamento termico per poter dare alla casa maggior comfort. Il cappotto interno è una tecnica molto comune ed è un vero e proprio rivestimento delle pareti interne dell’abitazione. Un cappotto termico ha il compito di dare calore alle pareti sia interne che esterne: il calore non si disperderà nell’ambiente e anche in estate la casa sarà fresca.

A oggi questi interventi sono molto più frequenti in edilizia soprattutto perché l’attenzione verso l’ambiente e il riciclo è cresciuta a dismisura rispetto gli anni precedenti. Con il superbonus che prevede una detrazione del 110% sarà molto semplice poter installare un cappotto termico in casa, in pochi semplici passi si può ottenere un ottimo sconto su quello che sarà un investimento che non solo a lungo andare fa risparmiare molti soldi, ma può essere molto utile per l’inquinamento ambientale.

Superbonus 110%, come intervenire sul cappotto termico

Il superbonus funziona in maniera molto semplice, è riconosciuto in 5 rate annuali che hanno lo stesso importo. Per poter ottenere questo beneficio è importante che ci siano 3 presupposti.

• Se c’è capienza di IRPEF allora è possibile procedere con il recupero delle detrazioni con rate annuali.
• Si può cedere la detrazione all’impresa che ha effettuato i lavori di manutenzione e ottenere in cambio uno sconto in fattura del 100%, in questo caso sarà poi l’impresa a utilizzare il denaro.
• Si può anche cedere il credito alla banca che provvederà a scontarlo al contribuente.

Quali sono le regole di un cappotto interno e il massimo delle spese che sono ammesse?

Il cappotto interno termico è uno degli interventi che viene effettuato con frequenza da chi vuole usufruire del superbonus. Quando viene effettuata una manutenzione sull’intero edificio allora è possibile occuparsi anche di una singola abitazione.

Il Decreto Rilancio ha stabilito che sono agevolati gli interventi termici che vengono effettuati su superfici opache, orizzontali e verticali. Tutte le norme sulla giusta esecuzione dei lavori e sulla loro legalità sono regolate dall’ENEA che ha il compito di vigilare i lavori prima e dopo, per poter vedere anche i risultati raggiunti. Infatti ogni persona che decide di usufruire del superbonus ha l’obbligo d’inviare una documentazione che faccia riferimento all’APE.

Il massimo della spesa che è ammessa per l’intervento viene calcolato nel rispetto dei massimali di costo specifici per singola tipologia d’intervento. La lista è riportata del Decreto del 4 agosto 2020, dove ci sono tutte le spese ammissibili per gli interventi di coibentazione di tutti gli edifici. Principalmente si tratta di spese che sono relative a:

• fornitura del materiale coibente e di tutti i materiali funzionali che servono per la realizzazione dell’intervento;
• fornitura del materiale ordinario che è necessario per la realizzazione di ulteriori strutture, per far si che migliorino le caratteristiche termiche delle strutture che già esistono;
• demolizione, ricostruzione e anche lo spostamento degli impianti su altre superfici.

Qual è la soluzione migliore per un cappotto interno?

Sui servizi di cappotto termico non possono essere prese soluzioni univoche perché ogni intervento è diverso e richiede anche requisiti diversi, non solo tecnici ma anche amministrativi e normativi.

Quindi prima di poter iniziare i lavori bisognerà rivolgersi ad un esperto edile che è chiamato a fare una scelta idonea che sia conforme alle norme; deve saper valutare il contesto climatico dell’intero edificio e non solo della singola abitazione, la destinazione d’uso che può essere sia pubblica che privata, tutti i vincoli normativi e infine le disponibilità economiche.

Isolamento in intercapedine

Il cappotto interno in intercapedine può essere oggetto di superbonus 110%. Se le pareti dell’edificio sono realizzate in doppia fila e creano un’intercapedine. Per poter migliorare di due classi è possibile sfruttare l’aria esistente: tutto ciò che serve è iniettare del materiale isolante con vari metodi. Se invece si vuole raggiungere risultati migliori si può anche aggiungere un sistema a cappotto.

Isolamento cappotto interno

Può essere una soluzione da prendere in considerazione quando gli stabilimenti sono soggetti anche a vincoli di unità immobiliari di condomini, in questo caso è assolutamente vietato qualsiasi intervento sulle pareti esterne ed è consigliabile per tutte le tipologie di abitazione che vengono riscaldate saltuariamente come uffici o case per le vacanze.

Isolamento cappotto esterno

Questa invece è la soluzione più adeguata per tutti gli edifici che non hanno alcun vincolo. I pannelli isolanti possono essere applicati sulla facciata esterna e rivestiranno in maniera continua tutte le pareti, questo fa sì che il ponte termico e tutti gli effetti che porta con sè, siano totalmente azzerati.

Le alternative al cappotto interno termico possono fruire del superbonus?

Se non si ha la possibilità di poter iniziare un lavoro abbastanza lungo e anche un po’ complicato ci sono nuovi prodotti che hanno la capacità d’isolare le pareti e che soddisfano comunque le esigenze degli interventi di ristrutturazione in edilizia, quindi anche le alternative al cappotto interno sono accessibili con le agevolazioni del superbonus 110%. Gli elementi sostitutivi possono essere:

• mattoni in laterizio isolanti;
• termointonaci;
• mattoni in calcestruzzo;
• pannelli isolanti che hanno un basso spessore delle fibre tessili;
• mattoni con altri materiali biocompatibili.

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