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Demolizione e ricostruzione 110 per cento: tutto quello che devi sapere

Gli interventi di demolizione e ricostruzione 110 sono fra quelli previsti nella normativa del Superbonus introdotta dal DL Rilancio lo scorso anno. Tuttavia la normativa fin da subito ha presentato diversi punti oscuri che l’Agenzia delle Entrate ha cercato di chiarire più volte. Uno degli ultimi interventi dell’A.d.E. riguarda proprio gli interventi di demolizione e ricostruzione 110.

Con la risposta n. 318, l’Agenzia delle Entrate ha spiegato che per fruire delle detrazioni ecobonus 110 e sismabonus per quanto riguarda gli acquisti di nuove unità abitative è necessario che le abitazioni, a lavori ultimati, appartengano a una categoria catastale diversa da A/1, A/8 e A/9.

Tuttavia, quello delle demolizioni e ricostruzioni 110 è un argomento che merita di essere approfondito a dovere. Ecco perché abbiamo chiesto ai nostri esperti di esaminare l’argomento in questo approfondimento di cui peraltro avevamo già parlato qui.

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Le categorie catastali cui deve appartenere l’edificio per rientrare nel sismabonus

Esaminando la risposta n.318 dell’Agenzia delle Entrate, è evidente come essa si sia basata su quanto stabilito dal comma 15-bis dell’articolo 19 del decreto Rilancio. Infatti questo comma stabilisce che:

“Le disposizioni del presente articolo non si applicano alle unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, nonché alla categoria catastale A/9 per le unità immobiliari non aperte al pubblico”.

Questo significa che gli acquirenti degli immobili demoliti e ricostruiti non possono beneficiare del superbonus 110 per cento nel caso di unità immobiliari appartenenti alla categoria catastale A/1.

Inoltre, l’Agenzia delle Entrate ha che sottolineato che sono ammessi al superbonus:

“anche le spese sostenute per interventi realizzati su immobili che solo al termine degli stessi saranno destinati ad abitazione a patto che nel provvedimento amministrativo che autorizza i lavori risulti chiaramente il cambio di destinazione d’uso del fabbricato in origine non abitativo e che sussistano tutte le altre condizioni e siano effettuati tutti gli adempimenti previsti dalla norma agevolativa”.

Un chiarimento, quest’ultimo, che si può rintracciare anche nelle FAQ dedicate al Superbonus 110 pubblicate nel sito web della stessa Agenzia.

Dopo aver specificato i precedenti punti, l’Agenzia delle Entrate, in merito agli interventi di demolizione e ricostruzione 110 ha spiegato che, se le nuove u.i. apparterranno a una categoria diversa da A/1, A/8 e A/9, sarà possibile fruire del sismabonus. Ovviamente a patto che sia stabilita la validità ed il rispetto dei requisiti previsti dall’articolo 119 del decreto Rilancio.

Gli acquirenti degli immobili oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione 110 possono beneficiare del sismabonus?

L’Agenzia delle Entrate interviene anche sulla possibilità di beneficiare degli stessi incentivi per i soggetti che intendono acquistare gli stessi immobili oggetto degli interventi di demolizione e ricostruzione 110. In particolare chiarisce che:

“il Consiglio dei lavori pubblici ha precisato che con l’emanazione del super sismabonus è stata introdotta una modifica al sismabonus sostituendo le percentuali detraibili ivi previste con un’unica percentuale pari al 110% determinando così che per il periodo di validità della norma del super sismabonus non sussisterebbe la possibilità di scegliere quale agevolazione applicare'”.

Ma cosa significa in parole povere tutto ciò?

Significa che gli acquirenti (persone fisiche) degli immobili oggetto di interventi di demolizione e ricostruzione 110, non possono beneficiare del precedente sismabonus. Possono però beneficiare della nuova detrazione del 110% introdotta dal D.L. Rilancio in quanto la nuova normativa di fatto subentra a quella precedente.

Superbonus: proroga sicura fino al 2023 per tutti, assicura il ministro Patuanelli

La proroga del Superbonus fino al 2023 contenuta all’interno della prossima legge di bilancio è sicura. Anzi, secondo le parole del Ministro delle politiche agricole Stefano Patuanelli, il governo non esclude di anticipare la norma con il rinvio in un veicolo precedente. Tra le altre cose, ci teniamo a sottolineare come sia stato proprio lo stesso Stefano Patuanelli a battezzare il Superbonus 110.

Questo è in sostanza l’annuncio che l‘ex Ministro dello Sviluppo Economico del governo Conte ha preso ieri al video forum di Italia Oggi e Class CNBC sul tema “Superbonus 110% per l’efficientamento energetico”.

Ma di cosa si è discusso durante questo forum? 

Abbiamo cercato di fare chiarezza sulla proroga sicura del superbonus fino al 2023 analizzando gli interventi del video forum ““Superbonus 110% per l’efficientamento energetico” qui di seguito.

Superbonus: proroga sicura secondo il ministro patuanelli

Ad aprire gli interventi che si sono tenuti in occasione del video forum organizzato da Italia Oggi e Class/Cnbc è stato proprio il ministro delle politiche agricole Stefano Patuanelli. Costui è infatti intervenuto sulla tanto attesa proroga della maxi detrazione del 110% che definisce come sicura.

Per correttezza e per trasparenza riportiamo qui di seguito proprio le sue parole:

“Il governo e il presidente del consiglio hanno stabilito che eventuali risparmi sulla dotazione finanziaria saranno utilizzati per prorogare la misura. Questo significa che la direzione è quella e che, al di là del momento in cui verrà fatto il provvedimento, la proroga ci sarà. La destinazione naturale della proroga»

Il ministro Patuanelli ha inoltre preso un importante impegno nei confronti dei cittadini italiani. La proroga del Superbonus 110% infatti dovrebbe essere contenuta sicuramente all’interno della prossima legge di Bilancio. Nonostante le difficoltà che sicuramente incontrerà, visto che si tratta di una norma che ha un impatto su più annualità, il ministro si è sbilanciato ulteriormente ammettendo che:

“…noi chiediamo che venga fatta prima (la proroga sicura al Superbonus)”

ed ancora:

“…noi crediamo che ci siano spazi per farlo prima”

Infine il ministro si è voluto esprimere anche sulle semplificazioni in preparazione riguardanti il Superbonus 110%.In particolare si espresso favorevolmente sull’allargamento alla platea delle imprese turistico-ricettive.

Patuanelli è inoltre tornato sulla  questione della cessione dei crediti di imposta con particolare riguardo allo stop per i crediti Transizione 4.0. In merito, l’attuale ministro ha dichiarato che:

La vera rivoluzione del pacchetto Transizione 4.0, l’elememto cardine è la cedibilità del credito (aldilà della aliquota) che può essere esportato in tutte quelle norme che prevedono la creazione di un credito d’imposta.

Alcuni dati sul Superbonus 110%

L’evento in questione è stato anche il pretesto, sfruttato al meglio dal Ministro dei rapporti con il Parlamento Federico D’Incà per rilasciare alcuni aggiornamenti sullo stato dei lavori del Superbons 110%.

In particolare, secondo le parole del ministro, l’ammontare dei lavori notificati è arrivato a 1,8 mld di euro, di cui 1,2 mld in detrazione. Un numero che fa particolarmente ben sperare visto che a disposizione ci sono ancora 18 miliardi. Ci sarebbero quindi ancora da utilizzare ancora i nove decimi delle risorse messe a disposizione.

Gli altri interventi al video forum

Quello del video forum sul Superbonus è stato un appuntamento importante per cui le dichiarazioni del ministro Patuanelli non sono passate inosservate. All’evento infatti  sono intervenute anche altre personalità di rilievo della politica e del tessuto economico e sociale italiano.

Qui di seguito un breve elenco:

• ministro per i rapporti con il parlamento Federico D’Inca,
• presidente della commissione attività produttive della camera Martina Nardi,
• vicepresidente dei periti industriali Sergio Commisso,
• il presidente dell’Ordine dei commercialisti di Bari Elbano De Nuccio.

Non solo politici ed esponenti dell’imprenditoria ma anche tecnici. All’evento hanno infatti portato i propri contributi:

• Francesco Veroi (Confedilizia) che ha spiegato quali siano gli interventi agevolati dal110%,
• Simone Gualandi (Ecoprogetti) che ha invece approfondito il concetto di asseverazioni.
• Anna Rita Giagheddu ha portato l’esperienza di Poste italiane nella gestione dell’agevolazione,
• Nicolò La Barbera ha illustrato le caratteristiche della check list dedicata al Superbonus elaborata dal Consiglio nazionale dei commercialisti.
• Pietro Soleti (dg Iconto), ha illustrato alcuni numeri sulla misura e presentato le caratteristiche della piattaforma Sibonus, elaborata da Infocamere per creare un punto di incontro tra domanda e offerta di crediti fiscali.

Clicca qui per rivedere la registrazione dell’intero evento!

E’ possibile usufruire del Superbonus 110 per le spese relative agli interventi su edifici con abusi edilizi in attesa di condono?

Fino a poco tempo fa la risposta alla domanda se fosse possibile usufruire del Superbonus 110 per interventi su edifici con abusi edilizi in attesa di condono non poteva avere una risposta certa. In effetti, questa appena descritta era una situazione a non essere fra le più semplici da gestire. Sono infatti non certo pochi coloro che vogliono usufruire del Superbonus 110% per gli interventi di riqualificazione energetica su edifici con abusi edilizi in attesa di condono.

Per tutti coloro che si trovano in questa situazione abbiamo però una bella notizia!

Grazie al Decreto Semplificazioni le cose potrebbero cambiare. Attenzione però, il documento per il momento è solo una bozza anche se per il mese di maggio dovrebbe arrivare il testo definitivo.

Nella bozza del nuovo Decreto Legge infatti si prevedono delle indicazioni in grado di fornire spiegazioni per i casi in cui si voglia usufruire del Superbonus 110% per lavori su edifici con abusi edilizi in attesa di condono.

Proviamo ad approfondire questa questione qui di seguito.

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Le verifiche vanno effettuate solo sulle parti interessate dagli interventi

In queste pagine abbiamo già affrontato quella che è l’applicazione della normativa riguardo al Superbonus in presenza di abusi edilizi (qui e qui). Proprio in questi articoli abbiamo spiegato come il Governo abbia deciso di circoscrivere i controlli solo alle parti dell’edificio che saranno interessate dagli interventi edilizi. Si è deciso di optare per questa limitazione anche considerando la grande mole di edifici che presentano incongruenze e abusi edilizi che non consentirebbero ai proprietari di ottenere la detrazione del 110%.

In sostanza, proprio in virtù di questa limitazione, se ad esempio si vuole effettuare unicamente l’intervento trainante di sostituzione dell’impianto di climatizzazione invernale, il tecnico che eseguirà i controlli dovrà solamente verificare che il il vecchio impianto non sia abusivo. Se il vecchio impianto risulterà in regola, il richiedente potrà effettuare l’intervento di sostituzione beneficiando del Superbonus. Questo a prescindere dal fatto che l’edificio in questione presenti degli abusi in attesa di condono visto che le altre parti dell’edificio non saranno sottoposte a controlli.

Cosa fare per gli edifici con abusi edilizi in attesa di condono o con domanda ancora senza esito?

Cosa succede se l’edificio è abusivo ed è anche oggetto di una domanda di condono che ancora non ha avuto esito da parte della Pubblica Amministrazione?

La risposta a questa domanda occupa i pensieri di molti di voi, lo sappiamo benissimo. Ma come abbiamo già avuto modo di anticipare, la nuova bozza del Decreto Semplificazioni contiene finalmente una risposta, anche se va presa con le pinze. Ancora non sappiamo se tale punto sarà effettivo anche dopo l’uscita del testo ufficiale del decreto o se invece verrà modificato.

La bozza del Decreto Semplificazioni prevede un’integrazione all’art. 119 del Decreto Rilancio. Quest’integrazione riguarda proprio la casistica degli abusi edilizi in attesa di condono infatti recita:

“In presenza di domande di condono edilizio ancora inesitate, l’accesso agli incentivi di cui al presente articolo è consentito previa asseverazione giurata, prestata da tecnico abilitato diverso da colui che aveva assistito il richiedente in fase di domanda di sanatoria, circa la sussistenza dei requisiti onde ottenere un positivo riscontro ad opera delle competenti amministrazioni comunali. In caso di definitivo rigetto della istanza di condono edilizio, il relativo provvedimento viene comunicato dalla amministrazione comunale alle amministrazioni competenti, ai sensi del presente articolo, per la revoca delle agevolazioni eventualmente già erogate”.

Dunque, un edificio con domanda di condono inesitata può accedere al Superbonus.

La procedura da seguire nel caso di edifici con abusi edilizi in attesa di condono

Per farlo, un tecnico asseverato, diverso da quello che ha seguito la pratica di condono, dovrà effettuare un sopralluogo dell’abitazione.

Sarà proprio il tecnico, durante il sopralluogo dell’edificio a valutare se la struttura abusiva potrebbe ottenere o no l’approvazione del condono con tutte le responsabilità del caso.

Nel caso in cui il professionista reputi che la risposta della PA possa essere positiva, egli potrà dire che quell’abuso è idoneo per usufruire dell’Superbonus 110%.

Cosa succede nel caso in cui la PA dovesse invece dare esisto negativo?

La PA, al contrario del parere del tecnico, potrebbe comunque dare esito negativo alla domanda di condono. Questo quindi comporterebbe la perdita automatica del beneficio della detrazione del 110%. 

Nel caso di interventi su edifici con abusi edilizi in attesa di esito quindi, il richiedente potrebbe trovarsi, oltre a non fruire più del Superbonus, anche a dover demolire l’opera abusiva. Purtroppo, anche nel caso in cui abbia già iniziato (o peggio anche concluso) i lavori edilizi di efficientamento energetico.

Il Decreto Legge del 6 maggio 2021 conferma la proroga del Superbonus 110% per edifici plurifamiliari e IACP

Quello della proroga del Superbonus 110% per gli edifici plurifamiliari e IACP è stato un vero e proprio tira e molla, ma alla fine si è concluso con esito positivo. Tuttavia la proroga è arrivata solo per questi due soggetti, non per tutti gli altri beneficiari del Superbonus individuati dal Decreto Rilancio delle scorso anno.

La proroga della maxi-detrazione per gli edifici unifamiliari e IACP è stata tuttavia inderogabile. Del resto, i numeri resi pubblici dall’Enea stesso, avevano dimostrato che il Superbonus è stato molto richiesto per gli edifici unifamiliari o unità immobiliari indipendenti. Una situazione ben diversa da quella degli edifici con più unità immobiliari come i condomini che hanno incontrato non poche difficoltà per l’accesso alla detrazione.

Ma perché si è verificata questa situazione? Come mai si è dovuto prorogare il superbonus per Edifici plurifamiliari e IACP?

Lo abbiamo chiesto ai nostri esperti e questo è quello che ne è venuto fuori.

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Le difficolta di accesso al superbonus per edifici plurifamiliari e IACP

Le maggiori difficoltà di accesso alla maxi-detrazione del 110% riguardano soprattutto gli edifici plurifamiliari e IACP.

Questo perché per questi beneficiari, la fase iniziale di verifica di esistenza dei presupposti per poter accedere alla detrazione (conformità edilizia e urbanistica) è particolarmente complicata. La pandemia in corso e la scarsa digitalizzazione degli sportelli pubblici infatti hanno di certo contribuito a rendere la situazione più complicata di quanto non lo fosse in situazioni normali.

Proprio per questi motivi, con la pubblicazione in Gazzetta Ufficiale del Decreto-legge 6 maggio 2021, n. 59 sono state previste alcune modifiche all’art. 119 del Decreto Legge n. 34/2020 (Decreto Rilancio). Modifiche che come obiettivo si sono poste quello di allargare l’orizzonte temporale per le casistiche più complicate e che non sono riuscite a fruire pienamente delle possibilità legate al superbonus 110.

In particolare ci riferiamo a:

• condomini;
• persone fisiche, al di fuori dell’esercizio di attività di impresa, arte o professione. In questo caso il riferimento è agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche;
• istituti autonomi case popolari (IACP).

Le proroghe sul Superbonus per edifici plurifamiliari e IACP

Proviamo ad esaminare in cosa consistono le proroghe al Superbonus per gli edifici plurifamiliari e IACP:

• per quanto riguarda gli IACP la scadenza del Superbonus 110% passa dal 31 dicembre 2022 al 30 giugno 2023;
• gli interventi che riguardano edifici posseduti da unico proprietario possono usufruire del Superbonus fino al 31 dicembre 2022. Questo è valido solamente nel caso in cui siano composti da 2 a 4 u.i. e per i quali alla data del 30 giugno 2022 siano stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo;
• per gli interventi effettuati dai condomini, la scadenza è il 31 dicembre 2022;
• per gli interventi effettuati dagli IACP, la detrazione del 110 per cento spetta anche per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2023. Anche in questo caso però, alla data del 30 giugno 2023, devono essere stati effettuati lavori per almeno il 60% dell’intervento complessivo.

La cessione del credito d’imposta è prevista anche per le aziende?

Alcuni giorni fa, l’ex sottosegretario alla Presidenza del Consiglio Riccardo Fraccaro, aveva annunciato una clamorosa novità: la cessione del credito d’imposta per le aziende.

Nelle intenzioni del legislatore infatti, il credito d’imposta sarebbe dovuto diventare cedibile anche per imprese e professionisti che intendevano effettuare gli investimenti previsti dal Piano di Transizione 4.0 a banche ed altri soggetti intermediari. Le spese sostenute per questi interventi quindi, grazie proprio alla cessione del credito per le imprese, sarebbero quindi potute essere trasformate in tempi brevissimi in liquidità. In sostanza si sarebbe dovuto replicare, uno dei meccanismi che hanno reso un successo il Superbonus 110 rendendolo disponibile per quei soggetti, che ad oggi vi rientrano.

Tuttavia, questo emendamento al decreto Sostegni ha incontrato un parere decisamente sfavorevole da parte della Ragioneria dello Stato. Come mai?

Abbiamo chiesto ai nostri esperti di fare il punto della situazione per capire come mai la Ragioneria di Stato si sia opposta alla cessione del credito d’imposta per le aziende.

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Cessione del credito per le aziende si o no?

Quello che è stato ridefinito come il superbonus per le imprese è stato bocciato dalla Ragioneria Generale dello Stato. Quest’ultima ha infatti cassato le modifiche relative all’estensione della cessione del credito previste dagli emendamenti al decreto Sostegni, ma non solo questo. Sono infatti state stralciate anche le norme per il bonus mobili e per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali.

L’ estensione della cessione del credito d’imposta per le aziende, così come le altre estensioni, sono state stralciate a causa dei potenziali effetti sulla finanza pubblica della monetizzazione in tempo reale dell’agevolazione prevista.

Il parere della Ragioneria Generale di Stato

Maggiori dettagli sullo stralcio della possibilità di estensione della cessione del credito d’imposta per le aziende possono essere rintracciati nel parere della Ragioneria Generale dello Stato. 

Come abbiamo già accennato infatti, il nodo della questione riguarda soprattutto la possibile estensione del meccanismo di monetizzazione dei crediti d’imposta riconosciuti per gli investimenti in beni strumentali materiali e immateriali. Una misura che, qualora approvata, avrebbe permesso all’impresa beneficiaria della detrazione di recuperare in un’unica soluzione la somma spettante; proprio come accade oggi per il Superbonus 110.

Tuttavia, quella appena descritta è una possibilità molto controversa, soprattutto rispetto a quanto sostiene Eurostat. In particolare Eurostat sostiene che:

“la facoltà di cessione del credito comporta di fatto il superamento della capienza fiscale dei beneficiari e pertanto renderebbe il credito “pagabile”. Inoltre si è riservata di portare la questione al gruppo di lavoro sulla metodologia delle statistiche EDP.”

Una considerazione di questo tipo mette quindi a rischio il sistema della cessione del credito, soprattutto anche riguardo alle precedenti disposizioni normative come ad esempio il Superbonus 110.

La Ragioneria di stato evidenzia come ci sia assoluta incertezza riguardo il trattamento contabile. Un fattore che potrebbe avere effetti particolarmente significativi per i crediti che, come per quelli previsti da Piano di Transizione 4.0, prevedono una fruizione in più quote annuali. L’impatto sul deficit potrebbe essere quindi anticipato interamente al primo anno di utilizzo, a prescindere dal fatto che ci sia un effettiva compensazione della somma.

Inoltre la cessione del credito d’imposta per le aziende al sistema bancario e finanziario, comporterebbe poi la registrazione sul debito di Maastricht per l’intero importo ceduto. Un fatto che i tecnici del MEF non hanno mancato di evidenziare.

Stop alla cessione del credito anche per bonus mobili e posti auto pertinenziali

La nascita della cosiddetta “moneta fiscale” che passa per l’estensione della cessione del credito anche per le aziende, è quindi caduta sotto la scure della Ragioneria Generale dello Stato. Ciò riguarda anche altre 2 novità che erano state precedentemente approvate dalla Commissione del Senato: bonus mobili, e realizzazione di posti auto pertinenziali.

La legge di conversione del decreto Sostegni infatti non prevede più la possibilità per il contribuente di optare per la cessione del credito o per lo sconto in fattura in relazione al bonus mobili. Lo sconto del 50% per i lavori di ristrutturazione edilizia continuerà quindi d essere fruibile esclusivamente in detrazione, in 10 quote annuali di pari importo.

Stessa fine anche per la detrazione per gli interventi per la realizzazione di autorimesse o posti auto pertinenziali, anche nel caso in cui siano di proprietà comune.