Precisazioni sugli immobili beneficiari del Superbonus 110

Tutte le precisazioni sugli immobili beneficiari del Superbonus 110 contenute nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate

Come avrete avuto modo di leggere fra le nostre pagine, ultimamente ci siamo focalizzati soprattutto sulla circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate. In questa circolare del Fisco italiano infatti sono state riportate tutte le modifiche contenute nel Decreto Agosto al Superbonus 110% oltre ad aver fornito alcuni chiarimenti in merito.

Come nostra abitudine quindi, abbiamo cercato di approfondire alcuni di questi aspetti in questo articoli. In particolare, abbiamo chiesto ai nostri esperti di focalizzarsi sui chiarimenti contenuti nell’ultima circolare riguardanti gli immobili beneficiari del Superbonus 110. Chiarimenti non di poco conto quindi, che vanno ad integrare ulteriormente la normativa già presente in materia di Superbonus 110 (di cui parliamo qui).

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Gli immobili beneficiari del Superbonus 110 %

Prima di analizzare i chiarimenti sugli immobili beneficiari del Superbonus 110 %, ci sembra opportuno ricordare brevemente cosa prevede la normativa. Le detrazioni fiscali al 110 % si possono utilizzare nel caso di interventi su:

• condomini formalmente costituiti ossia i classici condomini con più di 8 unità immobiliari con amministratore, partita IVA, tabelle millesimali e regolamento;
• condomini minimi o non formalmente costituiti (edifici residenziali da 2 a 8 unità immobiliari), le cui unità non siano di proprietà di un unico proprietario.
• edifici unifamiliari: ossia un edificio residenziale con un’unica unità immobiliare di proprietà esclusiva (unico proprietario), funzionalmente indipendente, destinato all’abitazione di un singolo nucleo familiare;
• edifici bifamiliari / plurifamiliari con accesso autonomo e funzionalmente indipendenti: in questa categoria ricadono ad esempio le ville bifamiliari o le case a schiera.

Una precisazione sugli immobili beneficiari del Superbonus 110 particolarmente importante riguarda le singole unità immobiliari all’interno di un condominio. Queste infatti non possono accedere autonomamente al Superbonus ma devono attendere che sia il condominio ad effettuare gli interventi trainanti previsti dalla normativa (isolamento termico/cappotto termico o impianto centralizzato).

Inoltre Sono escluse le unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali:

1. A1 (Abitazioni di tipo signorile);
2. A8 (Abitazioni in ville);
3. A9 (A/9 Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici) non aperte al pubblico.

La definizione di accesso autonomo

Come abbiamo visto, per quanto riguarda la definizione degli immobili beneficiari del superbonus gioca una certa importanza il fatto che abbia un accesso autonomo. La circolare 30/E interviene specificando ancora una volta la definizione in questione.

Si definisce un immobile con accesso autonomo dall’esterno qualora vi si acceda direttamente da una strada, pubblica, privata o in multiproprietà o da un passaggio (cortile, giardino, scala esterna) comune ad altri immobili che affaccia su strada oppure da terreno di utilizzo non esclusivo (ad esempio i pascoli).

Inoltre, si specifica come la proprietà dell’immobili beneficiari del superbonus non è rilevante all’accesso in questione. Quindi anche qualora si acceda all’immobile in questione da strada privata di altra proprietà gravata da servitù di passaggio a servizio dell’immobile quest’ultimo ha comunque un accesso autonomo.

Una villetta a schiera ad esempio, potrà essere tra gli immobili beneficiari del Superbonus 110% solo se ha un accesso autonomo dall’esterno. Condizione che si verifica anche nei seguenti casi:

• la villetta a schiera è situata in un comprensorio o in un parco di comproprietà con altri soggetti. Oppure nel caso in cui si possa accedere alla stessa dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;
• il cortile o il giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti siano di proprietà esclusiva, anche se indivisa, dei proprietari delle singole unità immobiliari.

Gli edifici iscritti nella categoria catastale F/2 sono immobili beneficiari del Superbonus 110?

I chiarimenti contenuti nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate riguardano anche gli edifici nella categoria catastale f/2 ovvero le unità cosiddette “collabenti”. 

Nella circolare viene precisato che anche questi immobili rientrano fra i beneficiari del superbonus 110 a condizione che al termine dei lavori l’immobile rientri in una delle categorie catastali ammesse al beneficio (immobili residenziali diversi da A/1, A/8, A/9 e relative pertinenze).

Negli edifici collabenti con impianto di riscaldamento non funzionante inoltre dovrà essere dimostrabile che l’edificio è dotato di impianto di riscaldamento rispondente alle caratteristiche tecniche previste dal d.lgs. 19 agosto 2005 n. 192. Inoltre dovrà essere verificato che tale impianto sia effettivamente situato negli ambienti oggetto degli interventi di riqualificazione energetica.

L’art. 119 del DL Rilancio infatti prevede che gli immobili beneficiari del superbonus 110, per esserlo, devono possedere determinate caratteristiche tecniche. In particolare, per poter beneficiare della detrazione, gli immobili devono essere dotati di impianti di riscaldamento funzionanti, presenti negli ambienti in cui si realizza l’intervento agevolabile.

Questa è una condizione determinante dal momento che deve essere verificata per tutte le tipologie di interventi agevolabili ad eccezione dell’installazione dei collettori solari per produzione di acqua calda, dei generatori alimentati a biomassa e delle schermature solari.

Superbonus 110 per il cappotto termico su edifici con vincoli storici, artistici o paesaggistici

In Italia, sono molti gli edifici situati nei centri storici delle città, città che spesso sono dei veri e propri gioielli dal punto di vista artistico. Per questo molti di questi edifici sono soggetti a vincoli storici, artistici o paesaggistici. Ma immobili di questo tipo, possono essere immobili beneficiari del superbonus 110 vista l’impossibilità di effettuare interventi di isolamento termico dell’involucro dell’edificio tali da portare al miglioramento di almeno due classi energetiche?

Nella circolare 30/E dell’Agenzia delle Entrate viene anche data una risposta a questa domanda. In particolare si ricorda che l’ articolo119, comma 2, del decreto Rilancio prevede che se l’edificio in questione sia oggetto di uno dei sopracitati vincoli può comunque rientrare fra gli immobili beneficiari del Superbonus 110. Questo perché qualora sussistano questi vincoli, la detrazione del 110 per cento, si può applicare agli interventi “trainati”. Ovviamente deve essere sempre soddisfatto il requisiti minimo di miglioramento di almeno due classi energetiche o il conseguimento di quella più alta.

Nell’ambito degli interventi di isolamento termico inoltre possono rientrarvi anche quelli che riguardano l’installazione del cappotto termico interno. In questo modo anche gli edifici su cui vengono installate queste coibentazioni interne, fermo restando il raggiungimento dei requisiti previsti, possono rientrare fra gli immobili beneficiari del superbonus 110.

Come deve essere effettuata la verifica del conseguimento del miglioramento di due classi energetiche sugli immobili beneficiari del superbonus 110 soggetti a vincoli?

Per quanto riguarda questa tipologia di edifici, ci sono sostanzialmente due strade per stabilire se questi edifici rientrano tra gli immobili beneficiari del superbonus 110. Eccole qui:

1. Se gli interventi riguardano tutte le unità immobiliari riscaldate che compongono l’edificio, la verifica si esegue considerando l’intero edificio.
2. Qualora, invece, l’intervento riguardi la singola unità immobiliare, la verifica va effettuata con riferimento a unità immobiliare e l’asseverazione va predisposta dal tecnico abilitato utilizzando la procedura prevista per le unità immobiliari funzionalmente indipendenti.